<\/p>\n
Guy Saturnin TSETSA<\/strong> INTRODUCTION<\/strong><\/p>\n La saisie immobili\u00e8re est une proc\u00e9dure permettant \u00e0 un cr\u00e9ancier muni d\u2019un titre ex\u00e9cutoire de poursuivre la vente d\u2019un bien immobilier appartenant \u00e0 son d\u00e9biteur afin de se faire payer sur le prix de vente. Elle constitue l\u2019ultime recours du cr\u00e9ancier souvent exc\u00e9d\u00e9 par la d\u00e9faillance de son d\u00e9biteur , lorsque ce n\u2019est pas le caract\u00e8re r\u00e9calcitrant de ce dernier qui le contraint \u00e0 s\u2019y r\u00e9soudre pour obtenir, enfin, le paiement de sa cr\u00e9ance .<\/p>\n Pourtant, la mise en \u0153uvre de cette proc\u00e9dure n\u2019est pas toujours ais\u00e9e, la saisie immobili\u00e8re est une proc\u00e9dure tr\u00e8s formaliste, complexe, on\u00e9reuse et longue dont le succ\u00e8s est tributaire de la maitrise des arcanes de la proc\u00e9dure, mais aussi de la dext\u00e9rit\u00e9 de l\u2019huissier instrumentaire.<\/p>\n La saisie immobili\u00e8re exige du poursuivant le respect d\u2019un formalisme assez rigoureux dont l\u2019inobservation devra an\u00e9antir la proc\u00e9dure ainsi entreprise. Ce formalisme se d\u00e9duit ais\u00e9ment de l\u2019article 246 de l\u2019Acte Uniforme portant Organisation des Proc\u00e9dures Simplifi\u00e9es de Recouvrement et des Voies d\u2019Ex\u00e9cution (AUVE) aux termes duquel \u00ab le cr\u00e9ancier ne peut faire vendre les immeubles appartenant \u00e0 son d\u00e9biteur qu\u2019en respectant les formalit\u00e9s prescrites par les dispositions qui suivent. Toute convention contraire est nulle \u00bb. Ce texte doit \u00eatre per\u00e7u comme une injonction faite au poursuivant de respecter les formalit\u00e9s exig\u00e9es dans la mise en \u0153uvre de cette proc\u00e9dure. En d\u00e9pit de cette obligation, il sied de noter que toutes les formalit\u00e9s ne seront pas accomplies uniquement par le poursuivant, d\u2019autres doivent \u00eatre remplies par le saisi, le tiers d\u00e9tenteur, l\u2019adjudicataire, le surench\u00e9risseur, le greffier, voire le conservateur des hypoth\u00e8ques.<\/p>\n Pour pr\u00e9tendre satisfaire aux exigences de ce formalisme, le poursuivant doit \u00e9tablir un calendrier des diligences \u00e0 accomplir d\u00e8s le d\u00e9clenchement de la proc\u00e9dure. Chaque formalit\u00e9 doit \u00eatre accomplie dans un d\u00e9lai pr\u00e9cis, dont l\u2019inobservation sera sanctionn\u00e9e par la d\u00e9ch\u00e9ance. Le poursuivant doit se livrer \u00e0 ce qu\u2019il convient d\u2019appeler \u00ab une course contre la montre \u00bb pour tenir les d\u00e9lais \u00e9tant entendu que le non respect de d\u00e9lai dans l\u2019accomplissement d\u2019un seul acte peut avoir des cons\u00e9quences d\u00e9sastreuses pour la suite de la proc\u00e9dure. C\u2019est ce que souligne la doctrine en ces termes : \u00ab un des inconv\u00e9nients de cette proc\u00e9dure (saisie immobili\u00e8re) r\u00e9sulte de ces d\u00e9lais en cascade : l\u2019inobservation de l\u2019un d\u2019eux emporte d\u00e9ch\u00e9ance de l\u2019acte et l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 se reporte sur les actes suivants et affecte de nullit\u00e9 toute la proc\u00e9dure \u00bb.<\/p>\n Le respect des d\u00e9lais participe du renforcement du formalisme de cette voie d\u2019ex\u00e9cution sp\u00e9cifique. D\u2019ailleurs, l\u2019on ne peut dissocier le respect des d\u00e9lais du formalisme de la proc\u00e9dure, les deux concepts \u00e9tant de notions limitrophes aux fronti\u00e8res mouvantes, se confondant par moment, et donnant \u00e0 la saisie immobili\u00e8re in fine, le visage bic\u00e9phale de Janus.<\/p>\n La saisie immobili\u00e8re exige d\u2019observer le formalisme qui jalonne chaque \u00e9tape de la proc\u00e9dure, des incidents soulev\u00e9s \u00e0 la distribution du prix de l\u2019immeuble (II), la m\u00eame obligation p\u00e8se au demeurant sur chaque partie pouvant avoir des pr\u00e9tentions \u00e0 faire valoir dans la proc\u00e9dure. L\u2019\u00e9tendue de cette exigence ne devra \u00eatre comprise qu\u2019au regard des formalit\u00e9s \u00e0 accomplir (I)<\/p>\n I. De la saisie \u00e0 la vente de l\u2019immeuble : les formalit\u00e9s \u00e0 remplir<\/strong><\/p>\n La saisie immobili\u00e8re exige du poursuivant l\u2019accomplissement des formalit\u00e9s prescrites, \u00e0 peine de nullit\u00e9. Le poursuivant se doit d\u2019accomplir toute les formalit\u00e9s dans l\u2019ordre \u00e9tabli. En d\u00e9pit du fait que la CCJA ait rat\u00e9 l\u2019opportunit\u00e9 de se prononcer sur la question pour prescrire au poursuivant un calendrier \u00e0 suivre dans l\u2019accomplissement des actes , il va de soi que dans l\u2019accomplissement de ces diff\u00e9rentes formalit\u00e9s, le poursuivant doit observer une certaine chronologie, dict\u00e9e, elle-m\u00eame, par la nature intrins\u00e8que des actes \u00e0 accomplir dans la structuration globale de la proc\u00e9dure. Ce sera en effet, une curiosit\u00e9 proc\u00e9durale que d\u2019admettre qu\u2019un acte soit accompli avant un autre alors que la validit\u00e9 du second acte est tributaire de la r\u00e9gularit\u00e9 premier.<\/p>\n A- les formalit\u00e9s relatives \u00e0 la saisie de l\u2019immeuble<\/strong><\/em><\/p>\n Certaines formalit\u00e9s doivent \u00eatre accomplies avant la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle, d\u2019autres le seront post\u00e9rieurement \u00e0 celle-ci. N\u00e9anmoins, certains pr\u00e9alables sont obligatoires pour le d\u00e9clenchement de la proc\u00e9dure.<\/p>\n 1) Les formalit\u00e9s pr\u00e9alables au d\u00e9clenchement de la proc\u00e9dure<\/strong><\/p>\n Au nombre des formalit\u00e9s \u00e0 accomplir avant le d\u00e9clenchement de la proc\u00e9dure figurent l\u2019immatriculation pr\u00e9alable de l\u2019immeuble et la d\u00e9livrance d\u2019un pouvoir sp\u00e9cial \u00e0 l\u2019huissier de justice instrumentaire.<\/p>\n a)- l\u2019immatriculation pr\u00e9alable de l\u2019immeuble \u00e0 exproprier<\/strong> Pour ce faire, le poursuivant doit solliciter et obtenir du pr\u00e9sident du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l\u2019immeuble une ordonnance aux fins d\u2019immatriculation forc\u00e9e de l\u2019immeuble \u00e0 exproprier. Cette ordonnance, dit l\u2019article 253 AUVE, est \u00ab insusceptible de recours \u00bb. La lecture combin\u00e9e des dispositions des articles 253 de l\u2019AUVE et 48 de loi pr\u00e9cit\u00e9e appelle quelques observations. Alors que l\u2019AUVE indique que le commandement ne peut \u00eatre signifi\u00e9 qu\u2019apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t de la r\u00e9quisition, la loi congolaise sur la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re fait obligation au poursuivant de joindre la copie certifi\u00e9e conforme du commandement \u00e0 la r\u00e9quisition d\u2019immatriculation, ce qui, a priori, parait contradictoire. Pourtant, la contradiction n\u2019est qu\u2019apparente, et pour cause, l\u2019Acte Uniforme ne sanctionne le commandement de nullit\u00e9 que s\u2019il est signifi\u00e9 avant le d\u00e9p\u00f4t de la r\u00e9quisition.<\/p>\n b)- la d\u00e9livrance du pouvoir sp\u00e9cial aux fins de saisie immobili\u00e8re<\/strong><\/p>\n L\u2019autre formalit\u00e9 \u00e0 accomplir avant le d\u00e9clenchement de la proc\u00e9dure proprement dite, est la d\u00e9livrance du pouvoir sp\u00e9cial aux fins de saisie immobili\u00e8re \u00e0 l\u2019huissier de justice instrumentaire . La saisie immobili\u00e8re \u00e9tant une mesure lourde de cons\u00e9quence, la doctrine estime qu\u2019il n\u2019est pas admis de pr\u00e9sumer le pouvoir donn\u00e9 \u00e0 l\u2019huissier de justice sans la pr\u00e9sentation d\u2019un acte mat\u00e9riel qui lui conf\u00e8re le pouvoir de saisir. C\u2019est donc ce pouvoir qui autorise l\u2019Huissier de saisir la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re de son d\u00e9biteur, au nom et pour le compte du saisissant. Le d\u00e9faut de ce pouvoir est sanctionn\u00e9 par la nullit\u00e9 de la proc\u00e9dure (Art. 254).<\/p>\n Ce pouvoir doit \u00eatre sign\u00e9 de la main du cr\u00e9ancier poursuivant ou de son mandataire, l\u2019avocat poursuivant n\u2019\u00e9tant pas habilit\u00e9 \u00e0 le d\u00e9livrer. S\u2019agissant d\u2019une saisie diligent\u00e9e par une personne morale, il appartient \u00e0 son repr\u00e9sentant l\u00e9gal de le d\u00e9livrer. A ce sujet, il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut d\u2019avoir la qualit\u00e9 de directeur d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 conform\u00e9ment aux dispositions des articles 414 et suivants de l\u2019AUSCGIE et faute de justifier d\u2019un pouvoir sp\u00e9cial pour agir au nom de cette soci\u00e9t\u00e9 comme le pr\u00e9voit l\u2019article 254 AUVE, une personne ne peut d\u00e9livrer un pouvoir aux fins de saisie immobili\u00e8re au nom d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 commerciale . Le pouvoir sp\u00e9cial peut \u00eatre sous seing priv\u00e9 ou sous la forme d\u2019un acte authentique .<\/p>\n Le pouvoir sp\u00e9cial doit \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 uniquement qu\u2019\u00e0 l\u2019huissier de justice instrumentaire. Il sera d\u00e9clar\u00e9 nul s\u2019il a \u00e9t\u00e9 libell\u00e9 au nom d\u2019un huissier autre que l\u2019huissier de justice instrumentaire , \u00e0 condition bien entendu de justifier d\u2019un pr\u00e9judice. Ainsi dans l\u2019affaire ayant donn\u00e9 lieu \u00e0 l\u2019arr\u00eat du 9 mars 2006, pour rejeter le pourvoi r\u00e9gularis\u00e9 par le d\u00e9biteur, la CCJA a d\u00e9cid\u00e9 entre autres que \u00ab les requ\u00e9rants ne justifiant pas de pr\u00e9judice par eux subis du fait de la d\u00e9signation d\u2019un autre huissier pour proc\u00e9der \u00e0 la saisie, ne peuvent demander l\u2019annulation du commandement \u00bb . C\u2019est dire que m\u00eame lorsque l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 est av\u00e9r\u00e9e, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 297 de l\u2019AUVE, le plaideur qui entend obtenir l\u2019annulation de l\u2019acte de ce chef, doit justifier le pr\u00e9judice que lui aurait caus\u00e9 ladite irr\u00e9gularit\u00e9.<\/p>\n 2)-le d\u00e9clenchement de la proc\u00e9dure<\/strong><\/p>\n La saisie immobili\u00e8re d\u00e9bute par la signification du commandement de saisie, suivie du d\u00e9p\u00f4t de cahier des charges au greffe du tribunal.<\/p>\n a)- Le commandement aux fins de saisie immobili\u00e8re<\/strong> Si le commandement aux fins de saisie est consid\u00e9r\u00e9 comme un acte d\u00e9clencheur des poursuites, c\u2019est \u00e0 cause des effets qu\u2019il produit d\u00e8s sa publication. A la v\u00e9rit\u00e9, le commandement non encore publi\u00e9 ne constitue qu\u2019un acte pr\u00e9alable \u00e0 la saisie qui peut \u00eatre assimil\u00e9 \u00e0 une mise en demeure de payer les sommes r\u00e9clam\u00e9es dans un d\u00e9lai de vingt (20) jours. D\u00e9pass\u00e9 ce d\u00e9lai, ledit commandement sera publi\u00e9 \u00e0 la Conservation des Hypoth\u00e8ques et de la Propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re et vaudra, \u00e0 dater de cette publication, saisie r\u00e9elle du bien immobilier du d\u00e9biteur. Il sera pr\u00e9cis\u00e9 que si par extraordinaire, le d\u00e9biteur qui a re\u00e7u signification du commandement s\u2019avise \u00e0 payer sa dette, les poursuites s\u2019arr\u00eatent. Le commandement aux fins de saisie immobili\u00e8re est signifi\u00e9 au d\u00e9biteur saisi ou au tiers d\u00e9tenteur, le cas \u00e9ch\u00e9ant, dans les conditions fix\u00e9es par les articles 254 et 255 de l\u2019AUVE. Conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 254, toute poursuite en vente forc\u00e9e doit \u00eatre pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e d\u2019un commandement aux fins de saisie lequel doit contenir \u00e0 peine de nullit\u00e9 : 1) -La publication du commandement<\/strong><\/p>\n Peu apr\u00e8s la signification du commandement, le poursuivant doit proc\u00e9der \u00e0 la formalit\u00e9 de la publication. Celle-ci s\u2019effectue par le d\u00e9p\u00f4t du commandement aupr\u00e8s du conservateur des hypoth\u00e8ques lequel vise l\u2019original du commandement et \u00e0 qui copie est remise pour la publication. Si le conservateur ou l\u2019autorit\u00e9 administrative concern\u00e9e ne peut proc\u00e9der \u00e0 l\u2019inscription du commandement \u00e0 l\u2019instant, il fait mention sur l\u2019original qui lui est laiss\u00e9 de la date et de l\u2019heure du d\u00e9p\u00f4t(Art259) ;<\/p>\n Le conservateur proc\u00e8de \u00e0 la formalit\u00e9 de publication conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 71 de la loi sur la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re pr\u00e9cit\u00e9e. A partir de cette date, aucune inscription nouvelle ne peut \u00eatre prise sur l\u2019immeuble pendant que la proc\u00e9dure suit son cours. En vertu de l\u2019article 260 AUVE, les commandements pr\u00e9sent\u00e9s post\u00e9rieurement \u00e0 la publication ne peuvent plus faire l\u2019objet d\u2019une publication, ils seront simplement mentionn\u00e9s en marge de celui d\u00e9j\u00e0 publi\u00e9 dans l\u2019ordre de pr\u00e9sentation avec les nom, pr\u00e9noms, domicile du nouveau poursuivant et l\u2019indication de l\u2019avocat constitu\u00e9. Le Conservateur des Hypoth\u00e8ques constate \u00e9galement, en marge et \u00e0 la suite du commandement pr\u00e9sent\u00e9, son refus de transcription et il mentionne chacun des commandements enti\u00e8rement transcrits ou mentionn\u00e9s avec les indications qui y sont port\u00e9es et celle de la juridiction o\u00f9 la saisie est faite. Apr\u00e8s la publication du commandement, le d\u00e9biteur ne peut ali\u00e9ner l\u2019immeuble, ni le grever d\u2019un droit r\u00e9el ou des charges. En vertu de l\u2019article 263 de l\u2019Acte Uniforme, les fruits naturels ou industriels, les loyers et fermages recueillis post\u00e9rieurement au d\u00e9p\u00f4t du commandement ou le prix qui en provient sont, sauf l\u2019effet d\u2019une saisie ant\u00e9rieure, immobilis\u00e9s pour \u00eatre distribu\u00e9s avec le prix de l\u2019immeuble. Ils sont d\u00e9pos\u00e9s, soit \u00e0 la caisse des d\u00e9p\u00f4ts et consignations, soit entre les mains d\u2019un s\u00e9questre d\u00e9sign\u00e9 par le pr\u00e9sident du tribunal comp\u00e9tent.<\/p>\n Le l\u00e9gislateur OHADA fait remonter l\u2019effet de l\u2019indisponibilit\u00e9 des biens attach\u00e9s \u00e0 la saisie non pas \u00e0 la date de la publication effective du commandement, mais \u00e0 la date du d\u00e9p\u00f4t du commandement. Or, le d\u00e9p\u00f4t du commandement \u00e0 la conservation fonci\u00e8re n\u2019implique pas n\u00e9cessairement sa publication, le conservateur des hypoth\u00e8ques \u00e9tant investi du pouvoir de rejeter cette publication d\u00e8s lors que les conditions requises par la loi ne sont plus r\u00e9unies. Une difficult\u00e9 peut alors surgir lorsque le poursuivant qui a obtenu la mise sous s\u00e9questre des loyers g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019immeuble \u00e0 saisir apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t du commandement \u00e0 la conservation, a vu sa demande de publication rejet\u00e9e par le conservateur dont la d\u00e9cision est par la suite confirm\u00e9e par une d\u00e9cision de justice. Dans ces conditions, le d\u00e9biteur peut utilement solliciter la mainlev\u00e9e de la mesure de s\u00e9questre en tirant argument de la d\u00e9cision intervenue. Le l\u00e9gislateur a voulu faciliter la mise sous main de justice des fruits g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019immeuble \u00e0 saisir pour \u00e9viter que ceux-ci soient distraits par le saisi alors que la proc\u00e9dure est en cours.<\/p>\n Nonobstant cette indisponibilit\u00e9 de principe, force est de constater, en pratique, que le d\u00e9biteur continue de percevoir les loyers et autres revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019immeuble saisi. Cela est d\u00fb au fait que le poursuivant ne sollicite pas cette mesure. Il appartient donc au poursuivant de saisir le pr\u00e9sident du Tribunal de Grande Instance comp\u00e9tent d\u2019une requ\u00eate juste apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t du commandement \u00e0 la conservation sans attendre la publication effective de celui-ci.<\/p>\n 2)-Le d\u00e9lai de la publication<\/strong><\/p>\n Le commandement doit \u00eatre publi\u00e9 dans un d\u00e9lai de trois mois pour dater de la signification. Selon les dispositions de l\u2019article 259 alin\u00e9a 3 de l\u2019AUVE, si un commandement n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 au bureau de la conservation fonci\u00e8re ou \u00e0 l\u2019autorit\u00e9 administrative concern\u00e9e dans les trois mois de la signification, puis effectivement publi\u00e9, le cr\u00e9ancier ne peut reprendre les poursuites qu\u2019en les r\u00e9it\u00e9rant. Cette disposition imparti un d\u00e9lai maximum de trois mois au poursuivant pour proc\u00e9der \u00e0 la publication du commandement, faute de quoi, il devra r\u00e9it\u00e9rer son commandement, c\u2019est \u2013\u00e0-dire, le renouveler. Il s\u2019agit ici d\u2019une hypoth\u00e8se classique de la p\u00e9remption du commandement connue en jurisprudence. En droit fran\u00e7ais, l\u2019article 674 de l\u2019ancien code de proc\u00e9dure civile qui avait inspir\u00e9 le l\u00e9gislateur OHADA fixait ce d\u00e9lai \u00e0 quatre-vingt \u2013dix (90) jours. Depuis la reforme introduite par l\u2019ordonnance du 21 avril 2006 portant reforme de la saisie immobili\u00e8re, ce d\u00e9lai a \u00e9t\u00e9 ramen\u00e9 \u00e0 deux mois. En derni\u00e8re analyse, il importe d\u2019indiquer que l\u2019article 259 AUVE ne fixe qu\u2019une date butoir au del\u00e0 de laquelle le commandement encourt la p\u00e9remption. De ce fait, th\u00e9oriquement, le poursuivant a toute latitude pour faire publier son commandement sans d\u00e9lais apr\u00e8s la signification.<\/p>\n Par ailleurs, La lecture de l\u2019article 254 alin\u00e9a 3 de l\u2019AUVE selon lequel le commandement contient \u00e0 peine de nullit\u00e9 \u00ab l\u2019avertissement que, faute de payer dans les vingt (20) jours, le commandement pourra \u00eatre transcrit \u00e0 la conservation fonci\u00e8re et vaudra saisie \u00e0 partir de sa publication \u00bb peut laisser supposer que le l\u00e9gislateur OHADA accorde un d\u00e9lai de vingt (20) jours au poursuivant pour proc\u00e9der \u00e0 la publication du commandement. Le d\u00e9lai de vingt (20) jours indiqu\u00e9 par ce texte n\u2019est pas un d\u00e9lai d\u2019attente impos\u00e9 au poursuivant avant la publication du commandement, il s\u2019agit plut\u00f4t d\u2019un d\u00e9lai imparti au d\u00e9biteur pour honorer sa dette . Le saisissant peut proc\u00e9der \u00e0 la publication du commandement sans devoir attendre l\u2019expiration dudit d\u00e9lai. Il peut m\u00eame proc\u00e9der \u00e0 cette formalit\u00e9 le lendemain de la signification du commandement. Cependant, si le d\u00e9biteur venait \u00e0 honorer sa dette dans ce d\u00e9lai, le poursuivant qui aurait fait publier le commandement devra supporter les frais pour obtenir sa radiation. Aussi est-il conseill\u00e9 d\u2019attendre l\u2019expiration de ce d\u00e9lai avant de proc\u00e9der \u00e0 la publication.<\/p>\n b)- La r\u00e9daction du cahier des charges<\/strong><\/p>\n L\u2019article 266 de l\u2019AUVE d\u00e9finit le cahier des charges comme un document r\u00e9dig\u00e9 et sign\u00e9 par l\u2019avocat du cr\u00e9ancier poursuivant qui pr\u00e9cise les conditions et modalit\u00e9s de la vente de l\u2019immeuble saisi. Il est d\u00e9pos\u00e9 au greffe du Tribunal de Grande Instance dans le ressort duquel se trouve l\u2019immeuble dans un d\u00e9lai maximum de cinquante (50) jours \u00e0 compter de la publication du commandement \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance. A peine de nullit\u00e9, le cahier des charges contient les mentions suivantes : Les formalit\u00e9s \u00e9dict\u00e9es par cette disposition \u00e9tant prescrites \u00e0 peine de nullit\u00e9, la r\u00e9daction du cahier des charges doit mobiliser l\u2019attention de l\u2019avocat poursuivant, l\u2019omission de certaines mentions devra donner lieu \u00e0 des contestations. N\u00e9anmoins, m\u00eame en pr\u00e9sence d\u2019une irr\u00e9gularit\u00e9 av\u00e9r\u00e9e, le contestataire devra justifier d\u2019un grief afin d\u2019obtenir la nullit\u00e9 du cahier des charges de ce chef, puisqu\u2019en vertu de l\u2019article 297 alin\u00e9a 2, les formalit\u00e9s prescrites par ce texte (Art.266) ne sont sanctionn\u00e9es par la nullit\u00e9 que si l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 a eu pour effet de causer un pr\u00e9judice aux int\u00e9r\u00eats de celui qui l\u2019invoque.<\/p>\n Il est permis de relever que le fait pour le poursuivant de ne pas avoir annex\u00e9 l\u2019\u00e9tat des droits r\u00e9els inscrits sur l\u2019immeuble saisi d\u00e9livr\u00e9 par la conservation fonci\u00e8re \u00e0 la date de l\u2019inscription du commandement n\u2019emporte pas nullit\u00e9 du cahier des charges. En r\u00e9alit\u00e9, la sanction de la nullit\u00e9 pr\u00e9vue par cette disposition ne concerne que les dix premiers points du premier alin\u00e9a, cette position a \u00e9t\u00e9 rappel\u00e9e par la CCJA dans un arr\u00eat d\u2019une grande port\u00e9e jurisprudentielle. Malgr\u00e9 cette jurisprudence, la question continue de nourrir les d\u00e9bats dans les pr\u00e9toires des tribunaux. Ainsi dans une affaire soumise \u00e0 l\u2019appr\u00e9ciation du Tribunal de Grande Instance (TGI) de Brazzaville, la d\u00e9bitrice saisie soulevait la nullit\u00e9 du cahier des charges, motif pris de ce que le poursuivant avait omis d\u2019annexer audit cahier, l\u2019\u00e9tat des droits r\u00e9els inscrits sur l\u2019immeuble saisi d\u00e9livr\u00e9 par la conservation fonci\u00e8re \u00e0 la date de la publication du commandement. Sur le fondement de l\u2019article 266 de l\u2019AUVE, ce tribunal a d\u00e9cid\u00e9 que \u00ab l\u2019omission de l\u2019annexion au cahier des charges, de l\u2019\u00e9tat des droits r\u00e9els inscrits sur les immeubles saisis d\u00e9livr\u00e9 par la conservation fonci\u00e8re \u00e0 la date de la publication du commandement n\u2019emporte pas nullit\u00e9 du cahier des charges \u00bb .<\/p>\n Si l\u2019Acte Uniforme d\u00e9finit le cahier des charges comme un document pr\u00e9cisant les conditions et modalit\u00e9s de la vente de l\u2019immeuble saisi, sa nature juridique est une question \u00e2prement d\u00e9battue par la doctrine avant que la jurisprudence y apporte une r\u00e9ponse. Alors que certains consid\u00e8rent le cahier des charges comme un simple projet contenant les clauses et conditions de la vente projet\u00e9e , d\u2019autres par contre estiment qu\u2019il constituait une convention ayant force ex\u00e9cutoire entre le saisissant, les cr\u00e9anciers, le saisi et l\u2019adjudicataire . Cette derni\u00e8re conception a \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9e par la Deuxi\u00e8me chambre de la Cour de Cassation . Pour respectable qu\u2019elle soit, cette conception est incompl\u00e8te \u00e0 notre avis. En effet, avant la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle, le cahier des charges qui n\u2019est qu\u2019un document pr\u00e9cisant les conditions et modalit\u00e9s de la vente de l\u2019immeuble saisi, ne peut avoir un caract\u00e8re obligatoire pour les parties pour qu\u2019il puisse \u00eatre assimil\u00e9 \u00e0 une convention ayant force ex\u00e9cutoire d\u00e8s lors que certaines de ses clauses ont vocation \u00e0 \u00eatre modifi\u00e9es ou supprim\u00e9es par un dire ou par le tribunal dans l\u2019exercice de son pouvoir de contr\u00f4le sur les conditions de la vente projet\u00e9e. De sorte que le cahier des charges n\u2019acquiert v\u00e9ritablement le caract\u00e8re conventionnel qu\u2019apr\u00e8s l\u2019audience \u00e9ventuelle , la solution apport\u00e9e aux contestations ainsi soulev\u00e9es pouvant bouleverser substantiellement les conditions de la vente .<\/p>\n Cinquante (50) jours au plus tard apr\u00e8s la publication du commandement, le poursuivant est tenu de d\u00e9poser le cahier des charges au greffe du Tribunal de Grande Instance du lieu de la situation de l\u2019immeuble. Ce d\u00e9lai est prescrit \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance (art.266 AUVE).<\/p>\n Contrairement \u00e0 une certaine pratique qui consiste \u00e0 d\u00e9poser le cahier des charges au greffe apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t du commandement \u00e0 la conservation fonci\u00e8re sans devoir attendre la publication effective, en se complaisant de la seule mention \u00ab arriv\u00e9e le 18 novembre 2013 \u00bb par exemple, appos\u00e9e sur l\u2019original du commandement, l\u2019article 266 de l\u2019AUVE fait remonter le dies a quo pour la computation des d\u00e9lais de cinquante (50) jours \u00e0 la date de publication effective du commandement. En clair, c\u2019est la date de l\u2019inscription du commandement au registre foncier qui marque le premier jour dans la computation des d\u00e9lais. Or, en d\u00e9posant le cahier des charges au greffe au vu de la date du d\u00e9p\u00f4t du commandement \u00e0 la conservation, le saisi pourra soulever l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 de la proc\u00e9dure si l\u2019inscription du commandement intervient post\u00e9rieurement \u00e0 la date du d\u00e9p\u00f4t du cahier des charges. C\u2019est le sens du pourvoi r\u00e9gularis\u00e9 par devant la CCJA dans l\u2019affaire ayant donn\u00e9 lieu \u00e0 l\u2019arr\u00eat du 15 juillet 2004 pr\u00e9cit\u00e9 . Dans cette proc\u00e9dure le commandement avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 \u00e0 la conservation fonci\u00e8re le 14 septembre 2000, celui-ci sera effectivement publi\u00e9 le 12 octobre 2000 alors que le cahier des charges avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 le 27 septembre 2000. Le demandeur au pourvoi s\u2019estimait donc fond\u00e9 de solliciter la nullit\u00e9 des poursuites engag\u00e9es aux motifs entre autres, que le cahier des charges avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 au greffe du tribunal ant\u00e9rieurement \u00e0 la publication du commandement \u00e0 la conservation fonci\u00e8re. R\u00e9pondant \u00e0 ce moyen, la CCJA a d\u00e9cid\u00e9 dans un attendu aussi limpide que contestable, que \u00ab l\u2019article 262, en son alin\u00e9a 1er aux termes duquel en cas de non paiement, le commandement vaut saisie \u00e0 compter de son inscription n\u2019a pas pour objet de d\u00e9terminer l\u2019ordre de l\u2019accomplissement des formalit\u00e9s de la saisie immobili\u00e8re, mais de pr\u00e9ciser le point de d\u00e9part des effets du commandement \u00e0 l\u2019\u00e9gard du d\u00e9biteur saisi et de certains tiers qu\u2019il situe au jour o\u00f9 celui-ci est publi\u00e9 \u00bb. Certains auteurs ont soulign\u00e9 pertinemment que la CCJA n\u2019avait pas bien compris la pr\u00e9occupation du demandeur au pourvoi puisqu\u2019il ne s\u2019agissait pas des formalit\u00e9s au sens de l\u2019article 297 alin\u00e9a 2, mais plut\u00f4t des d\u00e9lais dont la sanction est la d\u00e9ch\u00e9ance. Il va de soi que le saisissant doit respecter une certaine chronologie dans l\u2019accomplissement des formalit\u00e9s.<\/p>\n c)- La sommation de prendre communication du cahier des charges<\/strong><\/p>\n Le cahier des charges d\u00e9pos\u00e9 au greffe, le poursuivant doit sommer le saisi et les cr\u00e9anciers inscrits, le cas \u00e9ch\u00e9ant, d\u2019en prendre communication et d\u2019y ins\u00e9rer leurs dires. Cette sommation doit \u00eatre faite \u00e0 personne ou \u00e0 domicile s\u2019agissant du d\u00e9biteur saisi, \u00e0 domicile \u00e9lu en ce qui concerne les cr\u00e9anciers inscrits (Art.269).<\/p>\n Il s\u2019agit d\u2019une obligation l\u00e9gale \u00e0 laquelle le poursuivant ne doit se soustraire sous aucun pr\u00e9texte. Cette exigence s\u2019inscrit dans le souci de toucher les personnes int\u00e9ress\u00e9es par la saisie afin qu\u2019elles puissent faire valoir leurs moyens de d\u00e9fenses dans la mesure o\u00f9 l\u2019exercice de leur action peut \u00eatre de nature \u00e0 an\u00e9antir la proc\u00e9dure en cours , mais aussi d\u2019\u00e9viter des \u00e9ventuelles contestations tir\u00e9es du caract\u00e8re non contradictoire de la proc\u00e9dure ; encore faut-il que l\u2019huissier instrumentaire puisse servir ladite sommation \u00e0 personne, \u00e0 domicile ou \u00e0 domicile \u00e9lu. Car il est d\u00e9j\u00e0 arriv\u00e9 que l\u2019huissier instrumentaire puisse servir la sommation de prendre communication du cahier des charges \u00e0 parquet ou \u00e0 Mairie, en faisant sans doute un rapprochement insolite avec la citation \u00e0 parquet ou \u00e0 mairie. Le poursuivant, auteur de cette bourde peut toujours justifier son imp\u00e9ritie par le fait qu\u2019il est sans nouvelles de son d\u00e9biteur dont il ignore d\u2019ailleurs le domicile, le saisi ayant d\u00e9m\u00e9nag\u00e9 de son pr\u00e9c\u00e9dent domicile \u00e0 la cloche de bois soit. Cependant en d\u00e9pit de ces arguments, le l\u00e9gislateur OHADA fait obligation au poursuivant de faire les diligences n\u00e9cessaires pour servir la sommation \u00e0 personne ou \u00e0 domicile et cette disposition ne doit souffrir d\u2019aucune entorse. Aussi a t-il \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 que la sommation de prendre communication du cahier des charges doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 nulle d\u00e8s lors que sa signification n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 faite en la personne du d\u00e9biteur, mais plut\u00f4t \u00e0 parquet, en la personne du Substitut du Procureur de la R\u00e9publique au m\u00e9pris des prescriptions de l\u2019article 269 alin\u00e9a 2 de l\u2019AUVE .<\/p>\n Il est aussi arriv\u00e9 que le poursuivant fasse fi de l\u2019obligation \u00e0 lui faite de servir sommation au d\u00e9biteur et se limite de d\u00e9poser le cahier des charges au greffe, le saisi n\u2019apprenant l\u2019existence de la proc\u00e9dure que par le biais du greffe lequel lui a notifi\u00e9 un avis d\u2019audience \u00e0 laquelle \u00e9tait jointe le cahier des charges !<\/p>\n La sommation de prendre communication du cahier des charges doit contenir certaines mentions. Aux termes de l\u2019article 270 de l\u2019AUVE, Cette sommation indique, \u00e0 peine de nullit\u00e9 : Dans les huit (08) jours, au plus tard, apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t du cahier des charges, le poursuivant doit servir au saisi et aux cr\u00e9anciers inscrits, sommation de prendre communication, au greffe, du cahier des charges et d\u2019y faire ins\u00e9rer leurs dires (art.269). Ce d\u00e9lai aussi bref soit-il doit \u00eatre respect\u00e9 par le poursuivant \u00e9tant entendu que sa violation est sanctionn\u00e9e par la d\u00e9ch\u00e9ance (art.297 al.1). Le poursuivant doit faire toutes les diligences pour servir cette sommation au saisi dans les d\u00e9lais prescrits m\u00eame lorsque ce dernier est domicili\u00e9 hors du ressort du tribunal devant lequel le cahier des charges a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9. La question reste pos\u00e9e dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 celui-ci est domicili\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tranger, les dispositions de l\u2019article 39 du Code de proc\u00e9dure Civile, Commerciale, Administrative et Financi\u00e8re ne pouvant s\u2019appliquer en cette mati\u00e8re et l\u2019Acte Uniforme n\u2019ayant pas pr\u00e9vu de prorogation des d\u00e9lais en raison des distances. Dans cette optique, le poursuivant devra faire preuve d\u2019ing\u00e9niosit\u00e9 afin de toucher le d\u00e9biteur. Nous osons esp\u00e9rer que le l\u00e9gislateur OHADA prendra en compte cette pr\u00e9occupation lors de la r\u00e9vision de l\u2019Acte Uniforme \u00e0 venir.<\/p>\n d)-Le d\u00e9p\u00f4t des dires et observations<\/strong><\/p>\n Le saisi qui a pris connaissance de la teneur du cahier des charges doit faire valoir ses pr\u00e9tentions au moyen des \u00e9critures intitul\u00e9es \u00ab dires et observations \u00bb. L\u2019article 270 AUVE lui impartit un d\u00e9lai assez bref, jusqu\u2019au cinqui\u00e8me jour pr\u00e9c\u00e9dent l\u2019audience \u00e9ventuelle pour d\u00e9poser ses dires. Le saisi ne doit pas attendre la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle afin de d\u00e9poser ses dires et observations. Ceux-ci doivent \u00eatre d\u00e9pos\u00e9s imp\u00e9rativement au greffe juste apr\u00e8s avoir pris connaissance de la teneur du cahier des charges. Il s\u2019agit d\u2019une date butoir \u00e0 laquelle il ne peut \u00eatre d\u00e9rog\u00e9. En cas d\u2019inobservation, la d\u00e9ch\u00e9ance sera encourue.<\/p>\n B – De l\u2019audience \u00e9ventuelle \u00e0 l\u2019adjudication de l\u2019immeuble<\/strong><\/em><\/p>\n Avant de poursuivre la vente par l\u2019adjudication de l\u2019immeuble, le tribunal doit, s\u2019il ya lieu, trancher les contestations soulev\u00e9es lors d\u2019une audience dite \u00e9ventuelle.<\/p>\n 1)- La tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle<\/strong><\/p>\n D\u2019embl\u00e9e, il faut indiquer que la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle n\u2019est pas une obligation pour le tribunal mais une \u00e9ventualit\u00e9, elle ne se tient \u00ab qu\u2019\u00e9ventuellement \u00bb lorsque que les dires et observations ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9s. En application de l\u2019article 268 de l\u2019AUVE, la tenue de cette audience doit \u00eatre fix\u00e9e quarante cinq (45) jours au plus t\u00f4t apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t du cahier des charges et quatre vingt dix (90) jours au plus tard apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t. Cette date est fix\u00e9e dans la sommation de prendre communication du cahier de charges dans les conditions pr\u00e9vues \u00e0 l\u2019article 270 de l\u2019Acte Uniforme. Quoiqu\u2019il en soit, la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle est fonction de l\u2019absence ou du d\u00e9p\u00f4t des dires et observations.<\/p>\n a) En l\u2019absence des dires et observations<\/strong><\/p>\n A d\u00e9faut des dires et observations, la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle est non avenue. Il sera proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l\u2019accomplissement des formalit\u00e9s de publicit\u00e9 en vue de la vente de l\u2019immeuble, le tribunal prendra acte de l\u2019absence des dires et observations pour renvoyer l\u2019affaire \u00e0 l\u2019audience d\u2019adjudication dont il fixera la date, lorsque la premi\u00e8re date n\u2019a pu \u00eatre tenue. N\u00e9anmoins, m\u00eame en l\u2019absence des dires, cette audience peut \u00eatre tenue en application des dispositions de l\u2019article 275 AUVE. Il en est ainsi lorsque le tribunal exerce d\u2019office son contr\u00f4le sur le cahier des charges afin de s\u2019assurer que celui-ci est conforme aux prescriptions l\u00e9gales. A cet effet, \u00e0 l\u2019audience \u00e9ventuelle, il peut modifier le montant de la mise \u00e0 prix si celle-ci n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 267-10 tout comme il peut ordonner la distraction de certains biens saisis toutes les fois que leur valeur globale apparait disproportionn\u00e9e par rapport au montant des cr\u00e9ances \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer.<\/p>\n b) En pr\u00e9sence des dires et observations<\/strong><\/p>\n Lorsque les dires et observations sont d\u00e9pos\u00e9s, l\u2019audience \u00e9ventuelle doit \u00eatre tenue afin qu\u2019il soit statu\u00e9 sur leurs m\u00e9rites. En vertu de l\u2019article 272 de l\u2019Acte Uniforme, ces dires et observations doivent \u00eatre jug\u00e9s apr\u00e8s \u00e9change de conclusions motiv\u00e9es des parties, qui doit \u00eatre effectu\u00e9 dans le respect du principe du contradictoire. Cela revient \u00e0 dire que le tribunal ne peut statuer sur ces dires qu\u2019\u00e0 l\u2019issue d\u2019un d\u00e9bat contradictoire.<\/p>\n Parmi les points qui font habituellement l\u2019objet des contestations figure la mise \u00e0 prix. Il faut rappeler que le poursuivant peut \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 adjudicataire de l\u2019immeuble en l\u2019absence d\u2019adjudicataire (Art.283 al.5). C\u2019est la raison pour laquelle le poursuivant est tent\u00e9 de minorer la valeur v\u00e9nale de l\u2019immeuble en fixant une mise \u00e0 prix en de\u00e7\u00e0 de la valeur r\u00e9elle du bien \u00e9tant entendu qu\u2019il se retrouve paradoxalement dans une situation o\u00f9 l\u2019acqu\u00e9reur fixe le prix de vente !<\/p>\n Les dires et observations sont le proc\u00e9d\u00e9 idoine pour contester la mise \u00e0 prix ainsi fix\u00e9, pour en modifier le quantum en proposant une nouvelle mise en ad\u00e9quation avec la valeur v\u00e9nale de l\u2019immeuble et les conditions du march\u00e9. Cependant le saisi qui esp\u00e8re obtenir le versement du solde apr\u00e8s avoir d\u00e9sint\u00e9ress\u00e9 ses cr\u00e9anciers est tout aussi tent\u00e9 de surestimer la valeur de son bien en fixant une mise \u00e0 prix sans rapport avec la valeur v\u00e9nale de l\u2019immeuble. Au regard de ces int\u00e9r\u00eats antagonistes, l\u2019article 272 suscit\u00e9 apporte une solution ad\u00e9quate en disposant que \u00ab lorsque le montant de la mise \u00e0 prix est contest\u00e9, il appartient \u00e0 celui qui formule cette contestation de rapporter la preuve du bien fond\u00e9 de celle-ci. Il peut demander au pr\u00e9sident de la juridiction comp\u00e9tente la d\u00e9signation d\u2019un expert \u00e0 ses frais avanc\u00e9s \u00bb. La d\u00e9signation d\u2019un expert charg\u00e9 d\u2019\u00e9valuer, en toute objectivit\u00e9, la valeur v\u00e9nale de l\u2019immeuble permet de concilier les int\u00e9r\u00eats divergents des deux parties. Encore faut-il que le d\u00e9biteur contestataire puisse avancer les frais de l\u2019expertise, ce qui n\u2019est pas \u00e9vident. La saisie immobili\u00e8re \u00e9tant l\u2019ultime mesure d\u2019ex\u00e9cution \u00e0 laquelle le cr\u00e9ancier a recours , le d\u00e9biteur saisi se trouvant souvent dans un \u00e9tat d\u2019imp\u00e9cuniosit\u00e9 assez prononc\u00e9.<\/p>\n b-1) La date de l\u2019audience<\/strong><\/p>\n L\u2019audience doit \u00eatre tenue \u00e0 la date fix\u00e9e dans la sommation. Cette audience ne peut avoir lieu moins de trente (30) jours apr\u00e8s la derni\u00e8re sommation . Ce qui revient \u00e0 dire qu\u2019entre la date de la derni\u00e8re sommation et celle de la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle, il doit s\u2019\u00e9couler au minimum trente (30) jours, la jurisprudence rappelle que cette date ne peut \u00eatre fix\u00e9e avant l\u2019\u00e9puisement de ce d\u00e9lai .<\/p>\n Une fois fix\u00e9e, la date de l\u2019audience \u00e9ventuelle ne doit pas faire l\u2019objet de report. Ce principe consacr\u00e9 \u00e0 l\u2019article 273 de l\u2019AUVE doit \u00eatre observ\u00e9 par les tribunaux qui ne devraient y d\u00e9roger que dans le respect des conditions pr\u00e9vues par le m\u00eame article aux termes duquel \u00ab Une remise de l\u2019audience \u00e9ventuelle ne peut avoir lieu que pour des causes graves et d\u00fbment justifi\u00e9es, ou bien lorsque la juridiction comp\u00e9tente exerce d\u2019office son contr\u00f4le sur le cahier des charges ainsi qu\u2019il est dit \u00e0 l\u2019article 275 ci-apr\u00e8s \u00bb. Selon l\u2019article 275 \u00ab La juridiction comp\u00e9tente peut, d\u2019office, \u00e0 l\u2019audience \u00e9ventuelle, et si n\u00e9cessaire, apr\u00e8s consultation par \u00e9crit d\u2019un expert, recueillie sans d\u00e9lai : Hormis ces hypoth\u00e8ses de d\u00e9rogations l\u00e9gales, la doctrine et la jurisprudence s\u2019accordent pour dire que l\u2019audience \u00e9ventuelle ne peut faire l\u2019objet d\u2019un report, certains auteurs \u00e9voquant m\u00eame le principe de \u00ab l\u2019immutabilit\u00e9 de la date de l\u2019audience \u00e9ventuelle \u00bb. Ainsi pour casser une d\u00e9cision ayant accord\u00e9 un report de l\u2019audience \u00e9ventuelle, la Cour de Cassation a jug\u00e9 \u00ab qu\u2019il n\u2019est au pouvoir ni des parties ni du tribunal de modifier la date de l\u2019audience \u00e9ventuelle fix\u00e9e dans la sommation \u00bb.<\/p>\n En d\u00e9pit de cette exigence de c\u00e9l\u00e9rit\u00e9, dict\u00e9e par le souci de vaincre le dilatoire dans les proc\u00e9dures de saisie immobili\u00e8re , force est de constater qu\u2019en pratique, le principe de \u00ab l\u2019immutabilit\u00e9 de la date de l\u2019audience \u00e9ventuelle \u00bb a \u00e9t\u00e9 \u00e9lev\u00e9 au rang d\u2019exception et l\u2019exception de report \u00e9rig\u00e9e en principe de sorte que la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle \u00e0 la date fix\u00e9e dans la sommation est devenue exceptionnelle.<\/p>\n Parmi les causes qui contribuent au report de l\u2019audience \u00e9ventuelle, on peut citer l\u2019obligation faite \u00e0 la juridiction des respecter le principe du contradictoire. L\u2019avocat du saisi ne produisant ses dires que s\u00e9ance tenante \u00e0 l\u2019audience, le poursuivant va devoir solliciter un renvoi que le tribunal ne peut que lui conc\u00e9der. Advenue la prochaine audience, le poursuivant qui re\u00e7oit communication des \u00e9critures du saisi va solliciter \u00e0 son tour, un renvoi pour y r\u00e9pondre, puis s\u2019instaure le jeu des renvois pouvant durer plusieurs mois. Ainsi \u00ab chaque juridiction s\u2019accommode d\u2019entorses au principe, soit en renvoyant purement et simplement l\u2019audience, soit en mettant en continuation, lorsqu\u2019un incident est soulev\u00e9 \u00bb.<\/p>\n Le d\u00e9biteur qui veut faire \u00e9chec \u00e0 l\u2019expropriation forc\u00e9e de son immeuble ou \u00e0 tout le moins, \u00e0 faire perdurer la proc\u00e9dure, saisira cette opportunit\u00e9 pour multiplier les man\u0153uvres dilatoires et Dieu seul sait, jusqu\u2019o\u00f9 peut aller l\u2019imagination fertile d\u2019un avocat qui entend mettre son talon au service du dilatoire : il peut solliciter le rabattement du d\u00e9lib\u00e9r\u00e9 pour la production d\u2019une pi\u00e8ce, semble t-il, essentielle, inciter \u00e0 la constitution d\u2019un confr\u00e8re pendant que l\u2019affaire est remise en d\u00e9lib\u00e9r\u00e9, lequel confr\u00e8re va, pour sa part, solliciter le rabattement pour produire ses \u00e9critures etc. Des raisons ind\u00e9pendantes \u00e0 la volont\u00e9 des parties peuvent \u00e9galement contribuer au report de la date d\u2019audience. Ce peut \u00eatre le cas des perturbations constat\u00e9es \u00e0 l\u2019occasion des vacances judiciaires, ou d\u2019une gr\u00e8ve des avocats ou encore celle des greffiers.<\/p>\n Dans l\u2019affaire ayant donn\u00e9 lieu au jugement du 05 octobre 2012 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Brazzaville, alors que la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle \u00e9tait fix\u00e9e \u00e0 la date du 30 mars 2012, celle-ci n\u2019a eu lieu que le 05 octobre 2012, soit six mois plus tard. Dans une autre affaire vid\u00e9e le m\u00eame jour par ce tribunal, la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle \u00e9tait fix\u00e9e initialement le 30 mars 2012.<\/p>\n Cette pratique d\u00e9plorable contribue \u00e0 faire perdurer la proc\u00e9dure. Elle est tout autant contraire aux objectifs de l\u2019OHADA tels d\u00e9finis par le pr\u00e9ambule du trait\u00e9 de Port-Louis de 1993 modifi\u00e9 \u00e0 Qu\u00e9bec le 17 octobre 2008 dans la mesure o\u00f9 elle risque de dissuader les banques \u00e0 soutenir le d\u00e9veloppement des entreprises, d\u2019o\u00f9 l\u2019imp\u00e9rieuse n\u00e9cessit\u00e9 pour le l\u00e9gislateur OHADA d\u2019encadrer cette pratique en limitant, par exemple, le nombre de renvois.<\/p>\n b- 2) La transcription du jugement sur le cahier des charges<\/strong><\/p>\n Aux termes les dispositions de l\u2019article 274 de l\u2019AUVE, \u00ab La d\u00e9cision judiciaire rendue \u00e0 l\u2019occasion de l\u2019audience \u00e9ventuelle est transcrite sur le cahier des charges par le greffier ; elle est lev\u00e9e et signifi\u00e9e \u00e0 la demande de la partie la plus diligente \u00bb. La transcription de ce jugement sur le cahier des charges permet de fixer les parties sur les conditions d\u00e9finitives de vente de l\u2019immeuble. Il faut rappeler qu\u2019une partie a pu \u00e9lever des contestations lesquelles ont \u00e9t\u00e9 tranch\u00e9es \u00e0 l\u2019audience \u00e9ventuelle. Ce faisant, le tribunal a d\u00fb trancher la contestation en apportant une r\u00e9ponse qui a pu bouleverser l\u2019\u00e9conomie des clauses contenues dans le cahier des charges. Il en est ainsi lorsque le tribunal a fait droit \u00e0 un dire tendant \u00e0 la modification de la mise \u00e0 prix fix\u00e9e par le poursuivant. De ce fait, relativement \u00e0 ce chef de demande, ce jugement devient partie int\u00e9grante du cahier des charges, qui s\u2019impose aussi bien au poursuivant, au cr\u00e9ancier inscrit qu\u2019au saisi. Pourtant, force est de constater que cette formalit\u00e9 n\u2019est jamais accomplie par le greffe, lequel se limite \u00e0 mat\u00e9rialiser la d\u00e9cision rendue sans la transcrire sur le cahier des charges. Le Pr\u00e9sident du tribunal peut utilement instruire le greffe \u00e0 propos. Le l\u00e9gislateur OHADA n\u2019a pas prescrit de d\u00e9lai pour l\u2019accomplissement de cette transcription. Il convient d\u2019indiquer que cette formalit\u00e9 doit \u00eatre accomplie sans d\u00e9lai, apr\u00e8s la signature de la minute.<\/p>\n En outre, ce jugement doit \u00eatre lev\u00e9e et signifi\u00e9e \u00e0 la demande de la partie la plus diligente. Cette formalit\u00e9 qui a l\u2019avantage de porter la d\u00e9cision \u00e0 la partie qui aurait abandonn\u00e9e la proc\u00e9dure doit \u00eatre accomplie faute de quoi la suite de la proc\u00e9dure sera invalid\u00e9e. Il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 que, lorsque le jugement rendu \u00e0 l\u2019audience \u00e9ventuelle n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 signifi\u00e9 au d\u00e9biteur, l\u2019adjudication intervenue doit \u00eatre annul\u00e9e .<\/p>\n b-3)- La publicit\u00e9 en vue de la vente<\/strong><\/p>\n Les formalit\u00e9s de publicit\u00e9 doivent \u00eatre accomplies trente (30) jours au plus t\u00f4t et quinze (15) jours au plus tard avant l\u2019adjudication. Il s\u2019agit \u00ab d\u2019un d\u00e9lai \u00e0 rebours \u00bb qui se calcule en remontant le temps en partant de la date de l\u2019adjudication pour d\u00e9terminer le point de d\u00e9part. Ainsi pour une audience d\u2019adjudication fix\u00e9e au 31 mars, la publicit\u00e9 doit \u00eatre accomplie au plus t\u00f4t le 1er mars et au plus tard le 16 mars. Ce d\u00e9lai est largement tributaire de la tenue ou non de l\u2019audience \u00e9ventuelle. Si l\u2019audience \u00e9ventuelle a \u00e9t\u00e9 report\u00e9e, la publicit\u00e9 sera accomplie en tenant compte de la nouvelle date d\u2019adjudication fix\u00e9e par le tribunal.<\/p>\n La publicit\u00e9 s\u2019effectue par l\u2019avocat poursuivant, lequel doit publier, sous sa signature, un extrait du cahier des charges, par insertion dans un journal d\u2019annonces l\u00e9gales et par apposition de placards \u00e0 la porte du domicile du saisi, du tribunal devant lequel aura lieu l\u2019adjudication ou du notaire convenu ainsi que dans les lieux officiels d\u2019affichage de la commune de la situation des biens .<\/p>\n En vertu de l\u2019article 277 AUVE, L\u2019extrait contient \u00e0 peine de nullit\u00e9 : Pour justifier l\u2019accomplissement de la publicit\u00e9, l\u2019article 278 indique que le poursuivant doit produire un exemplaire du journal, sign\u00e9 de l\u2019imprimeur, et de l\u2019affichage par un proc\u00e8s-verbal de l\u2019huissier ou de l\u2019agent d\u2019ex\u00e9cution, r\u00e9dig\u00e9 sur un exemplaire du placard. 2)-L\u2019adjudication de l\u2019immeuble<\/strong><\/p>\n La vente est poursuivie devant la juridiction ayant pl\u00e9nitude de juridiction dans le ressort o\u00f9 se trouve l\u2019immeuble. Dans l\u2019organisation judiciaire du Congo (Congo-Brazzaville) ou du Niger, la juridiction ayant pl\u00e9nitude de juridiction est le Tribunal de Grande Instance. S\u2019agissant de la C\u00f4te d\u2019Ivoire, du B\u00e9nin ou du Gabon, le tribunal comp\u00e9tent dont il s\u2019agit est le Tribunal de Premi\u00e8re Instance (TPI).<\/p>\n La vente forc\u00e9e des immeubles d\u00e9pendant d\u2019une m\u00eame exploitation et situ\u00e9s dans le ressort de plusieurs juridictions se poursuit devant l\u2019une quelconque de celles-ci (Art.247 AUVE). Il faut pr\u00e9ciser que la vente peut \u00e9galement \u00eatre poursuivie en l\u2019\u00e9tude du notaire convenu entre les parties. N\u00e9anmoins, m\u00eame lorsque les parties ont convenu de poursuivre la vente devant notaire, en cas de contestations, c\u2019est le Tribunal de Grande Instance qui devra trancher. Une difficult\u00e9 peut cependant surgir lorsque le saisi conteste le notaire choisi par le poursuivant. En r\u00e9alit\u00e9, quoique l\u2019article 288 AUVE emploi l\u2019expression du \u00ab notaire convenu \u00bb, en pratique le notaire est souvent choisi par le poursuivant sans l\u2019avis du saisi . L\u2019Acte Uniforme n\u2019a pas directement abord\u00e9 la question, mais cette pr\u00e9occupation trouve sa r\u00e9ponse dans les dispositions de l\u2019article 298 de l\u2019AUVE. Etant entendu qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une contestation formul\u00e9e post\u00e9rieurement \u00e0 la signification du commandement, le contestataire doit saisir le tribunal, lequel devra d\u00e9cider du lieu de l\u2019adjudication. Aussi a t-il \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que le tribunal dispose d\u2019un pouvoir souverain pour d\u00e9cider si la vente se fera \u00e0 la barre ou devant notaire.<\/p>\n L\u2019Acte Uniforme n\u2019a pas r\u00e9glement\u00e9 l\u2019adjudication poursuivie devant notaire pour des raisons \u00e9videntes, il a cependant r\u00e8glement\u00e9 le d\u00e9roulement de celle se d\u00e9vant le tribunal.<\/p>\n a) Le d\u00e9roulement de l\u2019audience d\u2019adjudication<\/strong><\/p>\n L\u2019audience d\u2019adjudication ob\u00e9it \u00e0 un rituel assez particulier. A l\u2019ouverture de l\u2019audience, il est proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la vente sur la r\u00e9quisition, m\u00eame verbale, de l\u2019avocat du poursuivant ou de tout cr\u00e9ancier inscrit . Celui-ci indique publiquement le montant des frais de poursuite pr\u00e9alablement tax\u00e9s par le pr\u00e9sident du tribunal . Cette r\u00e9quisition, souvent verbale, donne l\u2019occasion \u00e0 l\u2019avocat poursuivant de rappeler, sommairement, les faits de la cause, les diligences accomplies avant de requ\u00e9rir la vente de l\u2019immeuble. Rappelons que la loi fait obligation \u00e0 l\u2019avocat du poursuivant ou \u00e0 celui du cr\u00e9ancier inscrit de requ\u00e9rir la vente afin que le pr\u00e9sident puisse annoncer l\u2019ouverture des ench\u00e8res. A ce sujet, le Professeur Anne LEBORGNE estime que \u00ab c\u2019est l\u00e0 encore une particularit\u00e9 de la proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re : la vente, audienc\u00e9e, n\u2019est pas ordonn\u00e9e d\u2019office par le tribunal \u00bb il faut donc qu\u2019elle soit requise.<\/p>\n Avant l\u2019ouverture des ench\u00e8res, il est pr\u00e9par\u00e9 trois bougies de mani\u00e8re que chacune d\u2019elles ait une dur\u00e9e d\u2019environ une minute. Aussit\u00f4t les ench\u00e8res ouvertes et faisant droit \u00e0 la r\u00e9quisition de l\u2019avocat poursuivant, le pr\u00e9sident annonce l\u2019ouverture des ench\u00e8res ; Il est allum\u00e9 une bougie et le montant de la mise \u00e0 prix est annonc\u00e9. Les ench\u00e8res sont port\u00e9es par minist\u00e8re d\u2019avocat ou par les ench\u00e9risseurs eux-m\u00eames conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 282 AUVE.<\/p>\n Selon l\u2019article 283, si pendant la dur\u00e9e d\u2019une bougie, il survient une ench\u00e8re, celle-ci ne devient d\u00e9finitive et n\u2019entra\u00eene l\u2019adjudication que s\u2019il n\u2019en survient pas une nouvelle avant l\u2019extinction de deux bougies. L\u2019ench\u00e9risseur cesse d\u2019\u00eatre oblig\u00e9 si son ench\u00e8re est couverte par une autre, alors m\u00eame que l\u2019ench\u00e8re nouvelle serait d\u00e9clar\u00e9e nulle. S\u2019il ne survient pas d\u2019ench\u00e8re apr\u00e8s que l\u2019on ait allum\u00e9 successivement trois bougies, le poursuivant est d\u00e9clar\u00e9 adjudicataire pour la mise \u00e0 prix \u00e0 moins qu\u2019il ne demande la remise de l\u2019adjudication \u00e0 une autre audience sur une nouvelle mise \u00e0 prix conforme aux dispositions de l\u2019article 267-10 ci-dessus. La remise de l\u2019adjudication est de droit ; les formalit\u00e9s de publicit\u00e9 doivent \u00eatre r\u00e9it\u00e9r\u00e9es.<\/p>\n En cas de remise, si aucune ench\u00e8re n\u2019est port\u00e9e lors de la nouvelle adjudication le poursuivant est d\u00e9clar\u00e9 adjudicataire pour la premi\u00e8re mise \u00e0 prix. Cette disposition appelle quelques pr\u00e9cisions : rappelons que lors de l\u2019audience \u00e9ventuelle, le tribunal a pu r\u00e9\u00e9valuer la mise \u00e0 prix de l\u2019immeuble suite \u00e0 un dire formul\u00e9 par le saisi dans ce sens. Dans ce cas, la vente est poursuivie non pas sur la mise \u00e0 prix fix\u00e9e par le poursuivant mais sur celle fix\u00e9e \u00e0 l\u2019audience \u00e9ventuelle. En application de l\u2019article 283, le poursuivant devra \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 adjudicataire sur cette mise \u00e0 prix qu\u2019il peut estimer exag\u00e9r\u00e9e \u00e0 raison ou par pure mauvaise foi. Ne pouvant se porter adjudicataire pour une mise \u00e0 prix qu\u2019il n\u2019a pas approuv\u00e9, il est en droit de solliciter une remise de la vente. Apr\u00e8s quoi le poursuivant doit r\u00e9it\u00e9rer les formalit\u00e9s de publicit\u00e9. Advenue cette audience, s\u2019il n\u2019y a pas d\u2019ench\u00e9risseurs, le poursuivant sera d\u00e9clar\u00e9 adjudicataire, mais pour la premi\u00e8re mise \u00e0 prix, c\u2019est \u2013 \u00e0 dire celle par lui initialement fix\u00e9e. Evidemment, prise au pied de la lettre, cette disposition peut donner lieu \u00e0 beaucoup d\u2019abus de la part du poursuivant. D\u2019o\u00f9 la n\u00e9cessit\u00e9 pour le saisi de veiller \u00e0 la mise en \u0153uvre des formalit\u00e9s de publicit\u00e9s afin d\u2019int\u00e9resser un nombre consid\u00e9rable d\u2019adjudicataires potentiels.<\/p>\n L\u2019ench\u00e9risseur n\u2019est pas tenu d\u2019\u00eatre pr\u00e9sent \u00e0 la vente. Il peut se faire repr\u00e9senter par son avocat ou par un mandataire. Contrairement, au Conseil National des Barreaux(CNB) de France dont le r\u00e8glement int\u00e9rieur national fait interdiction \u00e0 un avocat de porter plusieurs ench\u00e8res pour plusieurs clients , l\u2019article 282 AUVE autorise un avocat de repr\u00e9senter plusieurs ench\u00e9risseurs lorsque ceux-ci d\u00e9sirent se porter Co-adjudicataires. Il s\u2019inf\u00e8re que lorsque lesdits ench\u00e9risseurs entendent se porter adjudicataires, chacun en toute propri\u00e9t\u00e9, ils ne peuvent \u00eatre repr\u00e9sent\u00e9s par le m\u00eame avocat.<\/p>\n L\u2019article 281 de l\u2019Acte Uniforme autorise la remise de l\u2019adjudication pour causes graves et l\u00e9gitimes par d\u00e9cision judiciaire motiv\u00e9e rendue sur requ\u00eate d\u00e9pos\u00e9e cinq (05) jours au moins avant le jour fix\u00e9 pour la vente. En cas de remise, la d\u00e9cision judiciaire fixe, de nouveau, le jour de l\u2019adjudication qui ne peut \u00eatre \u00e9loign\u00e9 de plus de soixante (60) jours. Le cr\u00e9ancier poursuivant doit proc\u00e9der \u00e0 une nouvelle publicit\u00e9.<\/p>\n b) Les formalit\u00e9s post\u00e9rieures \u00e0 l\u2019adjudication 1)-La d\u00e9claration d\u2019adjudicataire<\/strong><\/p>\n L\u2019article 286 alin\u00e9as 1 de l\u2019AUVE impose \u00e0 l\u2019avocat, dernier ench\u00e9risseur de d\u00e9clarer l\u2019adjudicataire et de fournir son acceptation ou de repr\u00e9senter son pouvoir, lequel demeure annex\u00e9 \u00e0 la minute de la d\u00e9claration judiciaire ou notari\u00e9e, sinon il est r\u00e9put\u00e9 adjudicataire en son nom. Il est tenu de faire cette d\u00e9claration dans les trois (03) jours de l\u2019adjudication. La bri\u00e8vet\u00e9 de ce d\u00e9lai s\u2019inscrit dans le souci de r\u00e9v\u00e9ler l\u2019identit\u00e9 de l\u2019adjudicataire aux cr\u00e9anciers, lesquels peuvent soulever des contestations au cas o\u00f9 le preneur \u00e9tait interdit de se porter adjudicataire en vertu de l\u2019article 284. L\u2019avocat qui ne repr\u00e9sente que son client pendant l\u2019audience, les parties ignorent pour qui l\u2019avocat s\u2019est port\u00e9 acqu\u00e9reur.<\/p>\n 2)-La d\u00e9claration de commande<\/strong><\/p>\n L\u2019obligation faite \u00e0 l\u2019avocat de r\u00e9v\u00e9ler l\u2019identit\u00e9 de l\u2019adjudicataire s\u2019impose \u00e9galement \u00e0 l\u2019adjudicataire qui s\u2019est port\u00e9 acqu\u00e9reur pour un tiers, de faire conna\u00eetre, par une d\u00e9claration dite \u00ab de commande \u00bb que ce n\u2019est pas pour son compte qu\u2019il s\u2019est rendu acqu\u00e9reur, mais pour une autre personne dont il r\u00e9v\u00e8le alors le nom. Cette d\u00e9claration doit \u00eatre faite dans les vingt quatre heures, (Art.286 al.2). Ce d\u00e9lai (24 heures) est assez bref en comparaison \u00e0 celui imparti \u00e0 l\u2019avocat dernier ench\u00e9risseur (72 heures).<\/p>\n 3)- la transcription de l\u2019acte d\u2019adjudication sur le cahier des charges<\/strong><\/p>\n En application des dispositions de l\u2019article 290, apr\u00e8s la vente, la d\u00e9cision judiciaire ou le proc\u00e8s verbal d\u2019adjudication du notaire doit \u00eatre port\u00e9 en minute \u00e0 la suite du cahier des charges. Une exp\u00e9dition en est d\u00e9livr\u00e9e, selon le cas, par le greffier ou le notaire, \u00e0 l\u2019adjudicataire apr\u00e8s paiement des frais de poursuite et du prix d\u2019adjudication et apr\u00e8s l\u2019accomplissement des conditions du cahier des charges qui doivent \u00eatre ex\u00e9cut\u00e9es dans les vingt (20) jours de l\u2019adjudication. Toutefois, si l\u2019adjudicataire est seul cr\u00e9ancier inscrit ou privil\u00e9gi\u00e9 du saisi, il n\u2019est tenu de payer, outre les frais, que le montant du prix d\u2019adjudication exc\u00e9dant sa cr\u00e9ance. La quittance et les pi\u00e8ces justificatives sont annex\u00e9es \u00e0 la minute de la d\u00e9cision judiciaire ou du proc\u00e8s-verbal d\u2019adjudication \u00e9tabli par le notaire et reproduites \u00e0 la suite de l\u2019exp\u00e9dition. L\u2019adjudicataire qui n\u2019apporte pas ces justifications dans les vingt (20) jours de l\u2019adjudication peut \u00eatre poursuivi par la voie de la folle ench\u00e8re sans pr\u00e9judice des autres voies de droit. 4)- La publication de l\u2019acte d\u2019adjudication<\/strong><\/p>\n Selon les dispositions de l\u2019article 294 de l\u2019AUVE, lorsque l\u2019adjudication est devenue d\u00e9finitive, une exp\u00e9dition de la d\u00e9cision judiciaire ou du proc\u00e8s-verbal d\u2019adjudication \u00e9tabli par le notaire est d\u00e9pos\u00e9e \u00e0 la conservation fonci\u00e8re aux fins d\u2019inscription. Le conservateur proc\u00e8de \u00e0 la mention de cette publication en marge de la copie du commandement publi\u00e9.<\/p>\n S\u2019agissant de la saisie r\u00e9alis\u00e9e sur les impenses, l\u2019article 295 dispose que lorsque la saisie immobili\u00e8re porte sur des impenses r\u00e9alis\u00e9es par le d\u00e9biteur sur un terrain dont il n\u2019est pas propri\u00e9taire mais qui lui a \u00e9t\u00e9 affect\u00e9 par une d\u00e9cision d\u2019une autorit\u00e9 administrative et que l\u2019adjudication est devenue d\u00e9finitive, une exp\u00e9dition de la d\u00e9cision judiciaire ou du proc\u00e8s-verbal notari\u00e9 d\u2019adjudication est d\u00e9pos\u00e9e aupr\u00e8s de cette autorit\u00e9 administrative aux fins de mention en marge de la d\u00e9cision d\u2019affectation.<\/p>\n La publication de l\u2019acte d\u2019adjudicataire doit \u00eatre effectu\u00e9e dans un d\u00e9lai de deux mois sous peine de revente sur folle ench\u00e8re conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 294 de l\u2019AUVE. L\u2019on peut remarquer que l\u2019article 295 n\u2019impartit aucun d\u00e9lai s\u2019agissant de la saisie r\u00e9alis\u00e9e sur les impenses. Dans le silence de la loi, le d\u00e9lai prescrit \u00e0 l\u2019article 294 peut valablement \u00eatre appliqu\u00e9 \u00e0 la publication du jugement cons\u00e9cutif \u00e0 une vente des impenses.<\/p>\n 5)-La purge des garanties et radiation des inscriptions<\/strong><\/p>\n La purge des garanties et la radiation des inscriptions sont la cons\u00e9quence logique de l\u2019adjudication. En effet, apr\u00e8s avoir proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la mention de la publication de l\u2019acte d\u2019adjudication en marge de la copie du commandement publi\u00e9, le conservateur proc\u00e8de \u00e9galement \u00e0 la radiation de tous les privil\u00e8ges et hypoth\u00e8ques inscrits qui se trouvent purg\u00e9s par la vente, m\u00eame de ceux inscrits post\u00e9rieurement \u00e0 la d\u00e9livrance des \u00e9tats d\u2019inscription. Les cr\u00e9anciers n\u2019ont, alors, plus d\u2019actions que sur le prix (art.294 alin\u00e9a 3). De m\u00eame, s\u2019agissant des impenses vis\u00e9es \u00e0 l\u2019article 295 alin\u00e9a 1, l\u2019autorit\u00e9 administrative proc\u00e8de \u00e0 la radiation de toutes les mentions op\u00e9r\u00e9es en marge de la d\u00e9cision d\u2019affectation initiale et transf\u00e8re l\u2019affectation au profit de l\u2019adjudicataire. Les cr\u00e9anciers n\u2019ont plus d\u2019actions que sur le prix.<\/p>\n Toutefois, il est permis de relativiser la port\u00e9e de ces dispositions \u00e9tant entendu que selon les dispositions de l\u2019article 296, \u00ab L\u2019adjudication, m\u00eame publi\u00e9e au bureau de la conservation fonci\u00e8re, ne transmet \u00e0 l\u2019adjudicataire d\u2019autres droits r\u00e9els que ceux appartenant au saisi \u00bb, de sorte que la purge des garanties ne se produit pour autant que le saisi ait \u00e9t\u00e9 le v\u00e9ritable propri\u00e9taire, les garanties constitu\u00e9es par le v\u00e9ritable propri\u00e9taire subsisteront .<\/p>\n Le tiers propri\u00e9taire qui n\u2019aurait pas eu connaissance de la proc\u00e9dure de saisie pour formuler une demande en distraction dans les d\u00e9lais peut valablement initier une action en revendication contre l\u2019adjudicataire sans que ne lui soit oppos\u00e9 la d\u00e9ch\u00e9ance de son action sur le fondement de l\u2019article 299 alin\u00e9a 2 de l\u2019AUVE. Dans l\u2019affaire opposant la Soci\u00e9t\u00e9 TAMOIL BURKINA S.A c\/ SAWADOGO Pelga dit BOUKARY devant la Cour d\u2019Appel de OUAGADOUGOU (arr\u00eat N\u00b020 du 18 f\u00e9vrier 2005), le sieur BOUKARY ignorant l\u2019existence d\u2019une proc\u00e9dure d\u2019expropriation entreprise sur son immeuble adjug\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 TAMOIL BURKINA au d\u00e9triment de la soci\u00e9t\u00e9 TANGUI, BOUKARY a obtenu l\u2019expulsion de l\u2019adjudicataire. Sur pourvoi formul\u00e9 par la Soci\u00e9t\u00e9 TAMOIL, la CCJA a jug\u00e9 \u00ab qu\u2019il est de r\u00e8gle que dans la proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re entre les parties, le transfert de propri\u00e9t\u00e9 se r\u00e9alise d\u00e8s le prononc\u00e9 du jugement d\u2019adjudication, que toutefois, l\u2019adjudication ne transmettant \u00e0 l\u2019adjudicataire d\u2019autres droits de propri\u00e9t\u00e9 que ceux appartenant au saisi, si celui-ci n\u2019\u00e9tait pas le v\u00e9ritable propri\u00e9taire de l\u2019immeuble adjug\u00e9, ce dernier pourrait l\u00e9gitimement exercer contre l\u2019adjudicataire une action en revendication, d\u00e8s lors que le revendiquant se fonde sur un droit r\u00e9el incontestable qui, en raison de son caract\u00e8re absolu, emporte droit de suite et droit de pr\u00e9f\u00e9rence \u00bb.<\/p>\n En droit positif congolais, la mise en \u0153uvre d\u2019une action en revendication post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019adjudication n\u2019augure pas des perspectives reluisantes pour le revendiquant eu \u00e9gard aux dispositions de la loi N\u00b0 17\/2000 du 30 d\u00e9cembre 2000 pr\u00e9cit\u00e9e. En effet, en toute hypoth\u00e8se, avant l\u2019adjudication, l\u2019immeuble \u00e0 exproprier est immatricul\u00e9 au nom du d\u00e9biteur saisi, or, dit l\u2019article 12 de cette loi, \u00ab l\u2019immatriculation annule tous titres et purge tous droits ant\u00e9rieurs (des potentiels revendiquants) d\u00e8s lors que ceux \u2013ci ne sont pas mentionn\u00e9s dans le registre de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re \u00bb.<\/p>\n Dans une affaire soumise au Tribunal de Grande Instance de Brazzaville, le sieur MOMPELET cr\u00e9ancier poursuivant avait requis l\u2019immatriculation de l\u2019immeuble de son d\u00e9biteur le sieur NGAIBILI, avant de d\u00e9clencher une proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re. Parall\u00e8lement, son d\u00e9biteur, le sieur NGAIBILI qui \u00e9tait \u00e9galement d\u00e9biteur de Sieur ITOUA va c\u00e9der sa propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 ce dernier \u00e0 la suite d\u2019une transaction et \u00e0 l\u2019insu du sieur MOMPELET. Alors que le sieur ITOUA se disant propri\u00e9taire avait r\u00e9alis\u00e9 d\u2019importants travaux de r\u00e9fection, il sera surpris de constater que son ex- d\u00e9biteur, \u00e9tait \u00e9galement d\u00e9biteur d\u2019un autre cr\u00e9ancier, lequel venait d\u2019initier une proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re sur la propri\u00e9t\u00e9 en cause, sieur ITOUA va solliciter la distraction dudit bien en articulant que l\u2019immeuble dont s\u2019agit \u00e9tait devenu sa propri\u00e9t\u00e9. Pour rejeter cette demande, le tribunal a d\u00e9cid\u00e9 que l\u2019action en distraction, doit, pour aboutir, \u00e9tablir de mani\u00e8re incontestable le droit de propri\u00e9t\u00e9 du tiers revendiquant sur l\u2019immeuble en cause, qu\u2019en application de l\u2019article 12 (loi N\u00b0 17\/2000 du 30 d\u00e9cembre 2000 suscit\u00e9) l\u2019immatriculation de la parcelle objet des poursuites au nom du sieur NGAIBILI, d\u00e9biteur saisi, a purg\u00e9 tous les droits ant\u00e9rieurs dont pouvaient se pr\u00e9valoir le sieur ITOUA, tiers revendiquant, sur la propri\u00e9t\u00e9 disput\u00e9e .<\/p>\n 3)-L\u2019\u00e9ventualit\u00e9 d\u2019une surench\u00e8re<\/strong><\/p>\n La saisie immobili\u00e8re peut faire l\u2019objet d\u2019une surench\u00e8re. Celle-ci s\u2019entend d\u2019un acte par lequel l\u2019adjudication est remise en cause, entra\u00eenant par la m\u00eame occasion une nouvelle mise aux ench\u00e8res . La surench\u00e8re est faite au greffe du tribunal qui a ordonn\u00e9 la vente ou devant le notaire convenu, par le surench\u00e9risseur lui-m\u00eame ou par minist\u00e8re d\u2019avocat, qui se constitue pour le surench\u00e9risseur. Elle est mentionn\u00e9e, sans d\u00e9lai, au cahier des charges. La surench\u00e8re est soumise aux conditions, tenant \u00e0 la fois, \u00e0 la personne du surench\u00e9risseur et au d\u00e9lai.<\/p>\n a) Les conditions tenant au surench\u00e9risseur<\/strong><\/p>\n L\u2019article 287 donne la possibilit\u00e9 \u00e0 toute personne de faire une surench\u00e8re pourvu qu\u2019elle soit du dixi\u00e8me au moins du prix principal de la vente. Cette disposition, doit \u00eatre mise en relief avec l\u2019article 284 de l\u2019AUVE qui pose des restrictions \u00e0 la libert\u00e9 des ench\u00e8res et \u00e9carte de celles-ci certaines personnes en raison soit de leurs fonctions, de leur implication dans la proc\u00e9dure ou de leur r\u00e9putation. Ainsi les avocats qui sont interdits d\u2019ench\u00e9rir pour les membres du tribunal devant lequel l\u2019adjudication a eu lieu ou de l\u2019office notarial devant lequel se poursuit la vente, pour le saisi ni pour les personnes notoirement insolvables, ne peuvent davantage surench\u00e9rir pour les m\u00eames personnes. L\u2019avocat poursuivant qui ne peut se rendre personnellement adjudicataire ne peut se porter surench\u00e9risseur \u00e0 peine de nullit\u00e9 de la surench\u00e8re et de dommages-int\u00e9r\u00eats envers toutes les parties. Mais cette restriction ne concerne nullement le cr\u00e9ancier poursuivant qui entend faire une surench\u00e8re. C\u2019est du moins ce que pr\u00e9cise la CCJA lorsqu\u2019elle a d\u00e9cid\u00e9 que \u00ab la facult\u00e9 de surench\u00e9rir au moins au dixi\u00e8me du prix initial (\u2026) n\u2019interdit pas au cr\u00e9ancier poursuivant de faire une surench\u00e8re au cours d\u2019une proc\u00e9dure de vente forc\u00e9e d\u2019un immeuble \u00bb.<\/p>\n b)- Le d\u00e9lai pour surench\u00e9rir<\/strong><\/p>\n Selon l\u2019article 287 de l\u2019AUVE, dans les dix (10) jours qui suivent l\u2019adjudication, toute personne peut faire une surench\u00e8re pourvu qu\u2019elle soit du dixi\u00e8me au moins du prix principal de la vente. Le d\u00e9lai de surench\u00e8re emporte forclusion. Le d\u00e9lai pr\u00e9vu par cet article se calcule conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 335 de l\u2019AUVE. Ainsi le jour de l\u2019adjudication ne sera pas pris en compte pour la computation des d\u00e9lais, outre les hypoth\u00e8ses d\u00e9j\u00e0 \u00e9voqu\u00e9es lorsque le dernier jour est non ouvrable ou ch\u00f4m\u00e9. Dans ce cas, il ya une prorogation des d\u00e9lais jusqu\u2019au premier jour ouvrable. De ce fait, l\u2019article 288 accorde la possibilit\u00e9 au poursuivant, cr\u00e9anciers inscrits ou somm\u00e9s et au d\u00e9biteur saisi de suppl\u00e9er \u00e0 la carence du surench\u00e9risseur dans l\u2019accomplissement de la formalit\u00e9 de la d\u00e9nonciation ou celle relative \u00e0 la mention de la d\u00e9claration de surench\u00e8re dans le cahier des charges au cas o\u00f9 celui-ci aurait n\u00e9glig\u00e9 d\u2019accomplir cette formalit\u00e9.<\/p>\n Le d\u00e9lai de cinq (05) jours imparti au poursuivant, cr\u00e9ancier inscrit et au saisi commence \u00e0 courir \u00e0 l\u2019expiration du dernier d\u00e9lai de cinq (05) jours imparti au surench\u00e9risseur pour la d\u00e9nonciation.<\/p>\n Selon les dispositions de l\u2019article 288 al.5 et 6, la d\u00e9nonciation de surench\u00e8re doit indiquer la date de l\u2019audience \u00e9ventuelle au cours de laquelle seront jug\u00e9es les contestations de la validit\u00e9 de la surench\u00e8re. Cette audience ne peut \u00eatre fix\u00e9e avant l\u2019expiration d\u2019un d\u00e9lai de vingt (20) jours \u00e0 compter de la d\u00e9nonciation. Elle fixe \u00e9galement la date de la nouvelle adjudication, laquelle ne peut avoir lieu plus de trente (30) jours apr\u00e8s celle de l\u2019audience \u00e9ventuelle. Il en r\u00e9sulte qu\u2019entre la d\u00e9nonciation de surench\u00e8re et la date de l\u2019audience \u00e9ventuelle, il doit s\u2019\u00e9couler un d\u00e9lai minimum de vingt (20) jours. L\u2019audience ne pouvant \u00eatre fix\u00e9e qu\u2019apr\u00e8s l\u2019expiration de ce d\u00e9lai. En outre, l\u2019Acte Uniforme fixe une date butoir de trente (30) jours, apr\u00e8s l\u2019audience \u00e9ventuelle, date au-del\u00e0 de laquelle l\u2019audience d\u2019adjudication ne pourra \u00eatre fix\u00e9e. En clair, entre l\u2019audience \u00e9ventuelle et l\u2019adjudication, il ne peut s\u2019\u00e9couler plus de trente (30) jours. Cette disposition n\u2019est pas sans rappeler l\u2019article 270 al. 2 qui prescrivait d\u00e9j\u00e0 la tenue de l\u2019audience d\u2019adjudication entre le trenti\u00e8me et le soixanti\u00e8me jour apr\u00e8s l\u2019audience \u00e9ventuelle.<\/p>\n Le poursuivant, les cr\u00e9anciers inscrits ou somm\u00e9s, le d\u00e9biteur saisi qui entend contester la validit\u00e9 de la surench\u00e8re doit le faire dans un d\u00e9lai de cinq (05) jours au moins avant l\u2019audience \u00e9ventuelle (Art.289 al.1). Apr\u00e8s avoir re\u00e7u d\u00e9nonciation de la surench\u00e8re, il peut sans d\u00e9lai en contester la validit\u00e9 et ce, jusqu\u2019au cinqui\u00e8me jour pr\u00e9c\u00e9dant ladite audience. Il s\u2019agit ici encore d\u2019un \u00ab d\u00e9lai \u00e0 rebours \u00bb selon la formule du professeur Anne LEBORGNE .<\/p>\n Par ailleurs, si la surench\u00e8re n\u2019est pas contest\u00e9e ou si elle est valid\u00e9e, la nouvelle adjudication doit \u00eatre pr\u00e9c\u00e9d\u00e9e de l\u2019apposition de placards, huit (08) jours au moins avant la vente, conform\u00e9ment aux dispositions des articles 276 \u00e0 279 ci-dessus (Art. 289). II. Des incidents de la saisie immobili\u00e8re \u00e0 la distribution du prix<\/strong><\/p>\n La saisie immobili\u00e8re fait souvent l\u2019objet des incidents (A) soulev\u00e9s tant par le saisi que les cr\u00e9anciers inscrits voire des tiers. Mais lorsque ceux-ci ont \u00e9t\u00e9 \u00e9lagu\u00e9s et l\u2019adjudication poursuivie jusqu\u2019\u00e0 son terme, les cr\u00e9anciers doivent encore proc\u00e9der \u00e0 la distribution du produit de la vente (B).<\/p>\n A- Les incidents de la saisie immobili\u00e8re<\/strong><\/em><\/p>\n De prime abord, il importe de pr\u00e9senter la proc\u00e9dure avant d\u2019examiner les diff\u00e9rents incidents de la saisie immobili\u00e8re<\/p>\n 1)-la proc\u00e9dure<\/strong><\/p>\n Si le l\u00e9gislateur OHADA a d\u00e9fini le cahier des charges, il n\u2019a pas d\u00e9finit ce qu\u2019il entendait par incident de la saisie immobili\u00e8re. C\u2019est la jurisprudence qui s\u2019est charg\u00e9e de d\u00e9finir cette notion. Celle-ci consid\u00e8re comme incident de la saisie immobili\u00e8re, \u00ab toute contestation n\u00e9e de la proc\u00e9dure de saisie ou qui s\u2019y r\u00e9f\u00e8re directement et qui est de nature \u00e0 exercer une influence imm\u00e9diate et directe sur cette proc\u00e9dure \u00bb . Cette conception restrictive a depuis \u00e9volu\u00e9 puisqu\u2019elle admet comme incident de la saisie immobili\u00e8re toute contestation m\u00eame si elle porte sur le fond du droit . En effet, la saisie immobili\u00e8re fait souvent l\u2019objet de contestations de la part des parties \u00e0 l\u2019instance, mais aussi des autres cr\u00e9anciers inscrits et parfois des tiers qui peuvent formuler des griefs contre la proc\u00e9dure initi\u00e9e par le poursuivant. A cet effet, l\u2019Acte Uniforme donne la possibilit\u00e9 \u00e0 toute personne qui entend contester l\u2019expropriation entreprise de soulever un incident en respectant les conditions de forme et de d\u00e9lai selon l\u2019objet et l\u2019\u00e9poque o\u00f9 la contestation est soulev\u00e9e.<\/p>\n a)-L\u2019acte de contestation<\/strong><\/p>\n Selon les dispositions de l\u2019article 298 de l\u2019AUVE, toute contestation ou demande incidente relative \u00e0 une poursuite de saisie immobili\u00e8re formul\u00e9e post\u00e9rieurement \u00e0 la signification du commandement est form\u00e9e par simple acte d\u2019avocat contenant les moyens et conclusions. Elle est form\u00e9e, contre toute partie n\u2019ayant pas constitu\u00e9 d\u2019avocat, par requ\u00eate avec assignation. Cette disposition semble avoir pos\u00e9 une r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale pour pr\u00e9senter toutes contestations par simple acte d\u2019avocat. Mais en pratique, comme l\u2019ont d\u00e9j\u00e0 soulign\u00e9 le Professeur Paul G\u00e9rard POUGOUE et Ma\u00eetre Fid\u00e8le TEPPI KOLLOKO, la partie constitu\u00e9e avocat va \u00e9lever la contestation par un dire. Par ailleurs, la lecture de cette disposition a conduit d\u2019autres plaideurs \u00e0 r\u00e9gulariser leurs contestations aux moyens des conclusions en d\u00e9pit du fait que l\u2019article 270 n\u2019envisage que les dires et observations. Dans cette optique, un tiers \u00e0 la proc\u00e9dure peut r\u00e9gulariser une requ\u00eate aux fins d\u2019intervention volontaire pour solliciter la distraction de son bien d\u00e8s lors qu\u2019il justifie d\u2019un int\u00e9r\u00eat dans le litige.<\/p>\n b)-Le moment de la contestation<\/strong><\/p>\n Le d\u00e9lai imparti au contestataire est li\u00e9 \u00e0 l\u2019objet de l\u2019incident. En vertu de l\u2019article 299 alin\u00e9a 1, toutes les contestations doivent \u00eatre soulev\u00e9es avant l\u2019audience \u00e9ventuelle et ce \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance. Il sera rappel\u00e9 que cette audience est consacr\u00e9e \u00e0 statuer sur les contestations qui peuvent surgir \u00e0 l\u2019occasion de la proc\u00e9dure de la saisie. De sorte que, toutes les contestations, portant tant sur la r\u00e9gularit\u00e9 de la proc\u00e9dure suivie que sur les moyens de fond doivent \u00eatre soulev\u00e9s avant cette audience. 2)- Les principaux incidents<\/strong><\/p>\n L\u2019Acte Uniforme distingue quatre types d\u2019incidents \u00e0 savoir les incidents n\u00e9s de la pluralit\u00e9 de saisie, les demandes en distraction, les demandes en annulation de la saisie et la folle ench\u00e8re<\/p>\n a) Les incidents n\u00e9s de la pluralit\u00e9 des saisies<\/strong><\/p>\n Lorsqu\u2019un d\u00e9biteur fait l\u2019objet de plusieurs proc\u00e9dures de saisies initi\u00e9es par divers poursuivants, l\u2019Acte Uniforme envisage deux hypoth\u00e8ses. Dans un premier temps, les poursuites doivent \u00eatre continu\u00e9es par un seul poursuivant. En cas de d\u00e9faillance de sa part, il sera subrog\u00e9 dans les poursuites par un autre poursuivant.<\/p>\n 1) La poursuite de la proc\u00e9dure par le premier poursuivant<\/strong><\/p>\n Selon l\u2019article 302 de l\u2019AUVE, Si deux ou plusieurs saisissants ont fait publier des commandements relatifs \u00e0 des immeubles diff\u00e9rents appartenant au m\u00eame d\u00e9biteur et dont la saisie est poursuivie devant la m\u00eame juridiction, les poursuites sont r\u00e9unies \u00e0 la requ\u00eate de la partie la plus diligente et continu\u00e9es par le premier saisissant. Si les commandements ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s le m\u00eame jour, la poursuite appartient au cr\u00e9ancier dont le commandement est le premier en date et, si les commandements sont de m\u00eame jour, au cr\u00e9ancier le plus ancien. La question reste cependant pos\u00e9e s\u2019agissant des poursuites engag\u00e9es par plusieurs cr\u00e9anciers sur le m\u00eame immeuble du d\u00e9biteur, le texte suscit\u00e9 n\u2019envisageant que l\u2019hypoth\u00e8se d\u2019une saisie pratiqu\u00e9e sur les immeubles diff\u00e9rents appartenant au m\u00eame d\u00e9biteur et dont la saisie est poursuivie devant le m\u00eame tribunal. Nous osons esp\u00e9rer que cette omission sera compl\u00e9ter lors de la reforme de l\u2019Acte Uniforme.<\/p>\n 2) La subrogation<\/strong><\/p>\n La subrogation sanctionne la d\u00e9faillance du premier poursuivant. Aux termes des dispositions de l\u2019article 304 de l\u2019AUVE, faute pour le premier saisissant d\u2019avoir poursuivi sur la seconde saisie \u00e0 lui d\u00e9nonc\u00e9e, le second saisissant peut, par un acte \u00e9crit adress\u00e9 au conservateur de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re, demander la subrogation.<\/p>\n La subrogation ne sanctionne pas toujours la d\u00e9faillance du poursuivant, puisque l\u2019article 305 indique que la subrogation peut \u00eatre \u00e9galement demand\u00e9e s\u2019il y a collusion, fraude, n\u00e9gligence ou autre cause de retard imputable au saisissant, sans pr\u00e9judice de dommages-int\u00e9r\u00eats envers qui il appartiendra. La subrogation permet de veiller \u00e0 l\u2019aboutissement de la proc\u00e9dure initi\u00e9e par le premier saisissant en donnant les moyens de pression au second cr\u00e9ancier.<\/p>\n En vertu de l\u2019article 305 pr\u00e9cit\u00e9, un cr\u00e9ancier ne peut demander la subrogation que huit (08) jours apr\u00e8s une sommation rest\u00e9e infructueuse de continuer les poursuites, faite par acte d\u2019avocat \u00e0 avocat, aux cr\u00e9anciers dont les commandements ont \u00e9t\u00e9 ant\u00e9rieurement mentionn\u00e9s au bureau de la conservation fonci\u00e8re. Le saisi n\u2019est pas mis en cause. Il s\u2019en d\u00e9duit que la subrogation ne s\u2019op\u00e8re pas de plein droit, il faut au pr\u00e9alable que le second saisissant qui entend subroger le premier poursuivant somme ce dernier de continuer les poursuites, faute de quoi, il sera subrog\u00e9 dans les poursuites. A l\u2019expiration de ce d\u00e9lai, le second saisissant, doit par un acte adress\u00e9 au conservateur de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re, demander la subrogation pour continuer les poursuites \u00e0 la place du premier saisissant d\u00e9faillant.<\/p>\n La partie qui succombe sur la contestation relative \u00e0 la subrogation est condamn\u00e9e personnellement aux d\u00e9pens. Le poursuivant contre lequel la subrogation a \u00e9t\u00e9 prononc\u00e9e est tenu de remettre, contre r\u00e9c\u00e9piss\u00e9, les pi\u00e8ces de la poursuite au subrog\u00e9 qui poursuit la proc\u00e9dure \u00e0 ses risques et p\u00e9rils. Par la seule remise des pi\u00e8ces, le poursuivant subrog\u00e9 est d\u00e9charg\u00e9 de toutes ses obligations ; il n\u2019est pay\u00e9 de ses frais de poursuite qu\u2019apr\u00e8s l\u2019adjudication, soit sur le prix, soit par l\u2019adjudicataire (art.306)<\/p>\n b) La distraction de l\u2019immeuble saisi<\/strong><\/p>\n L\u2019article 308 de l\u2019Acte Uniforme donne la possibilit\u00e9 au tiers qui se pr\u00e9tend propri\u00e9taire d\u2019un immeuble saisi et qui n\u2019est tenu ni personnellement de la dette, ni r\u00e9ellement sur l\u2019immeuble, de le soustraire \u00e0 la saisie, en formant une demande en distraction avant l\u2019adjudication. L\u2019action en distraction est un incident permettant \u00e0 un tiers propri\u00e9taire, copropri\u00e9taire, usufruitier ou \u00e0 toute personne ayant un droit r\u00e9el sur l\u2019 immeuble saisi, de le soustraire de l\u2019assiette de la saisie ; avec cette pr\u00e9cision que le demandeur \u00e0 la distraction doit \u00eatre un tiers \u00e0 la proc\u00e9dure de saisie . Il ne peut \u00eatre partie \u00e0 la proc\u00e9dure, m\u00eame en qualit\u00e9 de tiers d\u00e9tenteur, ni \u00eatre tenu personnellement de la dette cause de la saisie, en qualit\u00e9 de la caution . Bien s\u00fbr, le saisi peut toujours soutenir que l\u2019immeuble saisi n\u2019est plus sa propri\u00e9t\u00e9 puisqu\u2019ayant fait l\u2019objet d\u2019une vente post\u00e9rieurement au d\u00e9clenchement des poursuites . Il conviendra, dans cette hypoth\u00e8se, de parler plut\u00f4t d\u2019une demande en nullit\u00e9, et non d\u2019une demande en distraction. L\u2019action en distraction des biens peut encore \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e apr\u00e8s l\u2019audience \u00e9ventuelle mais seulement, \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance, jusqu\u2019au huiti\u00e8me jour avant l\u2019adjudication .<\/p>\n c)-Les demandes en annulation<\/strong><\/p>\n Les demandes en annulation ont pour but de faire sanctionner un acte irr\u00e9gulier ou l\u2019omission d\u2019une formalit\u00e9 prescrite \u00e0 peine de nullit\u00e9. Etant donn\u00e9 que nombreuses sont des formalit\u00e9s prescrites \u00e0 peine de nullit\u00e9, ce genre d\u2019incidents sont de loin les plus fr\u00e9quents et les plus nombreux. Ils couvrent aussi bien les nullit\u00e9s pour vice de forme que les irr\u00e9gularit\u00e9s de fond. Les demandes en nullit\u00e9 doivent \u00eatre soulev\u00e9es par un dire annex\u00e9 au cahier des charges.<\/p>\n L\u2019article 313 permet de soulever la nullit\u00e9 du jugement d\u2019adjudication ou du proc\u00e8s verbal notari\u00e9 d\u2019adjudication. En effet, aux termes des dispositions dudit article, \u00ab La nullit\u00e9 de la d\u00e9cision judiciaire ou du proc\u00e8s-verbal notari\u00e9 d\u2019adjudication ne peut \u00eatre demand\u00e9e par voie d\u2019action principale en annulation port\u00e9e devant la juridiction comp\u00e9tente dans le ressort de laquelle l\u2019adjudication a \u00e9t\u00e9 faite que dans un d\u00e9lai de quinze (15) jours suivant l\u2019adjudication. Elle ne peut \u00eatre demand\u00e9e que pour des causes concomitantes ou post\u00e9rieures \u00e0 l\u2019audience \u00e9ventuelle, par tout int\u00e9ress\u00e9, \u00e0 l\u2019exception de l\u2019adjudicataire. L\u2019annulation a pour effet d\u2019invalider la proc\u00e9dure \u00e0 partir de l\u2019audience \u00e9ventuelle ou post\u00e9rieurement \u00e0 celle-ci selon les causes de l\u2019annulation \u00bb.<\/p>\n A priori, l\u2019on peut noter que le l\u00e9gislateur OHADA met le jugement d\u2019adjudication et le proc\u00e8s verbal d\u2019adjudication au m\u00eame diapason alors que les deux actes n\u2019\u00e9manent pas du m\u00eame organe. La raison de cet agencement ne tient pas tant \u00e0 la nature de l\u2019organe dont \u00e9mane l\u2019acte d\u2019adjudication qu\u2019aux effets li\u00e9s audit acte : le jugement d\u2019adjudication, tout comme le proc\u00e8s verbal d\u2019adjudication sont insusceptibles de recours. Ils ne peuvent faire l\u2019objet d\u2019opposition, ni d\u2019appel ni, a fortiori, de pourvoi en cassation. Ils ne peuvent que faire l\u2019objet d\u2019une action en nullit\u00e9 par voie d\u2019action principale ou d\u2019exception devant le m\u00eame Tribunal de Grande Instance ayant prononc\u00e9 l\u2019adjudication ou dans le ressort du tribunal l\u2019adjudication a \u00e9t\u00e9 faite.<\/p>\n Il faut distinguer selon que la demande en nullit\u00e9 porte sur un acte ou sur la proc\u00e9dure suivie avant l\u2019audience \u00e9ventuelle, apr\u00e8s cette audience ou encore sur la d\u00e9cision rendue \u00e0 l\u2019audience d\u2019adjudication ou sur le proc\u00e8s verbal notari\u00e9 d\u2019adjudication puisque les d\u00e9lais varient selon l\u2019objet de la demande. En principe, en vertu de l\u2019article 311 les moyens de nullit\u00e9, tant en la forme qu\u2019au fond, doivent \u00eatre soulev\u00e9s, cinq (05) jours avant la tenue de l\u2019audience \u00e9ventuelle, et ce, \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance. Toutefois dit l\u2019article 299, lorsque la demande en nullit\u00e9 est fond\u00e9e sur un fait ou un acte survenu ou r\u00e9v\u00e9l\u00e9 post\u00e9rieurement \u00e0 cette audience ou lorsque le demandeur sollicite la nullit\u00e9 de tout ou partie de la proc\u00e9dure suivie \u00e0 l\u2019audience \u00e9ventuelle, la demande peut encore \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e jusqu\u2019au huiti\u00e8me jour avant l\u2019adjudication. d) La folle ench\u00e8re<\/strong><\/p>\n La folle ench\u00e8re est un incident de la saisie immobili\u00e8re tendant \u00e0 mettre \u00e0 n\u00e9ant l\u2019adjudication en raison du manquement de l\u2019adjudicataire \u00e0 ses obligations afin de provoquer une nouvelle vente aux ench\u00e8res de l\u2019immeuble. Deux conditions, au demeurant non cumulatives, peuvent justifier l\u2019ouverture d\u2019une folle ench\u00e8re.<\/p>\n Selon l\u2019article 314 de l\u2019AUVE, \u00ab La folle ench\u00e8re est ouverte lorsque l\u2019adjudicataire : Pour faire la preuve de la d\u00e9faillance de l\u2019adjudicataire, l\u2019article 316 fait obligation au fol ench\u00e9risseur de se faire d\u00e9livrer, par le greffier ou par le notaire, un certificat attestant que l\u2019adjudicataire n\u2019a pas justifi\u00e9 l\u2019ex\u00e9cution des clauses et conditions du cahier des charges, lequel certificat doit \u00eatre signifi\u00e9 \u00e0 l\u2019adjudicataire. L\u2019article 316 indique que \u00ab s\u2019il y a opposition de la part de l\u2019adjudicataire \u00e0 la d\u00e9livrance de ce certificat, il sera statu\u00e9, \u00e0 la requ\u00eate de la partie la plus diligente, par le pr\u00e9sident de la juridiction comp\u00e9tente et sans recours \u00bb. Le pr\u00e9sident de la juridiction comp\u00e9tente dont il est question ici est le pr\u00e9sident du Tribunal de Grande Instance comp\u00e9tent rationae loci.<\/p>\n Dans les cinq (05) jours de cette signification, il est proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la publicit\u00e9 en vue de la nouvelle adjudication. Les affiches et insertions indiquent les nom, pr\u00e9noms, domicile ou demeure du fol ench\u00e9risseur, le montant de l\u2019adjudication, une mise \u00e0 prix fix\u00e9e par le poursuivant, et le jour auquel aura lieu, sur l\u2019ancien cahier des charges, la nouvelle adjudication. Le d\u00e9lai entre la nouvelle publicit\u00e9 et la vente est de quinze (15) jours au moins et de trente (30) jours au plus (art.317). Ainsi quinze (15) jours au moins avant l\u2019adjudication, signification est faite \u00e0 l\u2019adjudicataire, au saisi, au saisissant et aux cr\u00e9anciers, des jours, heure et lieu de l\u2019adjudication. Cette signification est faite par acte d\u2019avocat \u00e0 avocat et, \u00e0 d\u00e9faut d\u2019avocat, par exploit d\u2019huissier ou d\u2019agent d\u2019ex\u00e9cution.<\/p>\n Dans l\u2019hypoth\u00e8se ou le titre d\u2019adjudication a \u00e9t\u00e9 d\u00e9livr\u00e9, l\u2019article 319 indique que le poursuivant \u00e0 la folle ench\u00e8re signifie \u00e0 l\u2019adjudicataire, avec commandement, une copie de la d\u00e9cision judiciaire ou un proc\u00e8s-verbal notari\u00e9 d\u2019adjudication. Cinq (05) jours apr\u00e8s cette signification, il peut proc\u00e9der \u00e0 la publicit\u00e9 de la nouvelle vente comme pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 317 ci-dessus. S\u2019agissant de la vente, l\u2019article 322 dispose que s\u2019il n\u2019est pas port\u00e9 d\u2019ench\u00e8re, la mise \u00e0 prix peut \u00eatre diminu\u00e9e, dans la limite fix\u00e9e par l\u2019article 267-10 ci-dessus, par d\u00e9cision du pr\u00e9sident de la juridiction comp\u00e9tente. Si malgr\u00e9 cette diminution de la mise \u00e0 prix, aucune ench\u00e8re n\u2019est port\u00e9e, le poursuivant est d\u00e9clar\u00e9 adjudicataire pour la premi\u00e8re mise \u00e0 prix. Le fol ench\u00e9risseur ne peut ench\u00e9rir sur la nouvelle adjudication. B -La distribution du prix de vente de l\u2019immeuble<\/strong><\/em><\/p>\n La distribution du prix de vente de l\u2019immeuble constitue l\u2019ultime phase de la proc\u00e9dure de saisie immobili\u00e8re. L\u2019ordre de la distribution du prix est organis\u00e9 par les dispositions de l\u2019article 225 de l\u2019Acte Uniforme portant Organisation des S\u00fbret\u00e9s. Selon ce texte, \u00ab Les deniers provenant de la r\u00e9alisation des immeubles sont distribu\u00e9s dans l\u2019ordre suivant : L\u2019Acte Uniforme a privil\u00e9gi\u00e9 une distribution amiable du produit de la vente afin de ne pas ob\u00e9rer davantage les frais de poursuite avec l\u2019introduction d\u2019une action en distribution du prix. Encore faut-il que les cr\u00e9anciers parviennent \u00e0 un accord ; la divergence des int\u00e9r\u00eats des uns et l\u2019intransigeance des autres pouvant ruiner les chances de parvenir \u00e0 l\u2019accord. 1)-La distribution amiable<\/strong><\/p>\n La distribution amiable du produit de la vente peut \u00eatre facilit\u00e9e selon que l\u2019on se trouve en pr\u00e9sence d\u2019un cr\u00e9ancier unique ou de plusieurs cr\u00e9anciers.<\/p>\n a)Le cr\u00e9ancier unique<\/strong><\/p>\n En pr\u00e9sence d\u2019un seul cr\u00e9ancier le juge n\u2019intervient pas et la r\u00e9partition est plus ais\u00e9e. Le produit de la vente est remis \u00e0 celui-ci jusqu\u2019\u00e0 concurrence du montant de sa cr\u00e9ance, en principal, int\u00e9r\u00eats et frais, dans un d\u00e9lai de quinze (15) jours, au plus tard, \u00e0 compter du versement du prix de la vente. Dans le m\u00eame d\u00e9lai, le solde est remis au d\u00e9biteur. A l\u2019expiration de ce d\u00e9lai, les sommes qui sont dues produisent int\u00e9r\u00eat au taux l\u00e9gal (art.324)<\/p>\n b) La pluralit\u00e9 des cr\u00e9anciers<\/strong><\/p>\n En vertu des dispositions de l\u2019article 325 de l\u2019AUVE, s\u2019il y a plusieurs cr\u00e9anciers inscrits ou privil\u00e9gi\u00e9s, ceux-ci peuvent s\u2019entendre sur une r\u00e9partition consensuelle du prix de la vente. Dans ce cas, ils adressent leur convention sous seing priv\u00e9 ou sous forme authentique au greffe ou \u00e0 l\u2019auxiliaire de justice qui d\u00e9tient les fonds. Le r\u00e8glement des cr\u00e9anciers doit \u00eatre effectu\u00e9 dans le d\u00e9lai de quinze (15) jours \u00e0 compter de la r\u00e9ception de l\u2019accord. Dans le m\u00eame d\u00e9lai, le solde est remis au d\u00e9biteur. A l\u2019expiration de ce d\u00e9lai, les sommes qui sont dues produisent int\u00e9r\u00eat au taux l\u00e9gal.<\/p>\n 2)-La distribution judiciaire<\/strong><\/p>\n Elle n\u2019intervient que si, dans le d\u00e9lai d\u2019un mois qui suit le versement du prix de la vente, les cr\u00e9anciers ne sont pas parvenus \u00e0 un accord. Dans ce cas le plus diligent d\u2019entre eux saisit le pr\u00e9sident du Tribunal de Grande Instance du lieu de la vente ou le magistrat d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 par lui afin de l\u2019entendre statuer sur la r\u00e9partition du prix (art.326). L\u2019article 327 ne pr\u00e9cise pas le mode de saisine du juge comp\u00e9tent et la question n\u2019est pas d\u00e9nu\u00e9e d\u2019int\u00e9r\u00eat lorsque l\u2019on sait l\u2019importance que l\u2019Acte Uniforme attache au respect du formalisme dans la proc\u00e9dure de la saisie immobili\u00e8re. Mais \u00e0 la lecture de l\u2019article 327, il est permis de dire que c\u2019est par voie d\u2019assignation que le juge sera saisi puisque selon ce texte, \u00ab Cet acte de saisine indique la date de l\u2019audience et fait sommation aux cr\u00e9anciers de produire, c\u2019est-\u00e0-dire d\u2019indiquer ce qui leur est d\u00fb, le rang auquel ils entendent \u00eatre colloqu\u00e9s et de communiquer toutes pi\u00e8ces justificatives. La sommation reproduit les dispositions de l\u2019article 330 ci-apr\u00e8s \u00bb. L\u2019exploit d\u2019assignation doit \u00e9galement \u00eatre signifi\u00e9 au saisi , ce dernier ayant int\u00e9r\u00eat \u00e0 assister \u00e0 la distribution du produit de la vente afin de voir ses cr\u00e9anciers \u00eatre d\u00e9sint\u00e9ress\u00e9s. De ce fait, lorsque le produit de la vente est insuffisant pour d\u00e9sint\u00e9resser le cr\u00e9ancier produisant, la totalit\u00e9 de la somme lui sera vers\u00e9e alors qu\u2019autrement, une distribution au marc le franc serait envisag\u00e9 en tenant compte du rang des privil\u00e8ges des cr\u00e9anciers . Pr\u00e9cisons toutefois que cette d\u00e9ch\u00e9ance n\u2019est attach\u00e9e qu\u2019au b\u00e9n\u00e9fice de la suret\u00e9 dans le cadre de la distribution du produit de la vente de l\u2019immeuble, la cons\u00e9quence est que le cr\u00e9ancier perd son rang dans la hi\u00e9rarchie de cr\u00e9anciers \u00e0 d\u00e9sint\u00e9resser en priorit\u00e9. C\u2019est dire que m\u00eame d\u00e9chu pour production tardive, \u00ab celui qui a omis de produire peut se pr\u00e9valoir, \u00e0 l\u2019encontre des cr\u00e9anciers chirographaires de son hypoth\u00e8que, et se faire payer avant eux sur le reliquat restant \u00e0 repartir \u00bb, la d\u00e9ch\u00e9ance ne pouvant purger sa cr\u00e9ance. Ainsi lorsqu\u2019il n\u2019y a pas de solde restant, le cr\u00e9ancier d\u00e9chu peut utilement recourir \u00e0 d\u2019autres moyens pour recouvrer le paiement de sa cr\u00e9ance .<\/p>\n La partie qui entend soulever des contestations doit le faire au moyen des dires qui doivent \u00eatre d\u00e9pos\u00e9s, au plus tard, cinq (05) jours avant l\u2019audience. Ils doivent \u00eatre communiqu\u00e9s aux autres parties (art.331). Au vu des productions, dires et explications des parties, le juge de la distribution proc\u00e8de \u00e0 la r\u00e9partition du prix de la vente. Il peut, pour causes graves et d\u00fbment justifi\u00e9es, accorder une remise de la r\u00e9partition, et fixer le jour de la nouvelle audience. Signalons que la d\u00e9cision judiciaire accordant ou refusant une remise n\u2019est susceptible d\u2019aucun recours (art.332). A contrario, en vertu de l\u2019article 333, la d\u00e9cision judiciaire rendue sur le fond est susceptible d\u2019appel dans les quinze (15) jours de sa signification. L\u2019appel n\u2019est recevable que si le montant de la somme contest\u00e9e est sup\u00e9rieur au taux des d\u00e9cisions judiciaires rendues en dernier ressort. C -Les voies de recours<\/strong><\/em><\/p>\n Comme toutes d\u00e9cisions de justice, les d\u00e9cisions rendues en mati\u00e8re d\u2019expropriation forc\u00e9e peuvent faire l\u2019objet des vois de recours. Cependant en cette mati\u00e8re, l\u2019exercice des les voies de recours ob\u00e9it \u00e0 des conditions particuli\u00e8res en raison bien entendu de la nature de la d\u00e9cision \u00e0 attaquer.<\/p>\n 1) L\u2019appel<\/strong><\/p>\n Selon l\u2019article 300 AUVE \u00ab les d\u00e9cisions judiciaires rendues en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re ne sont pas susceptibles d\u2019opposition. Elles ne peuvent \u00eatre frapp\u00e9es d\u2019appel que lorsqu\u2019elles statuent sur le principe m\u00eame de la cr\u00e9ance ou sur des moyens de fond tir\u00e9s de l\u2019incapacit\u00e9 d\u2019une des parties, de la propri\u00e9t\u00e9, de l\u2019insaisissabilit\u00e9 ou de l\u2019inali\u00e9nabilit\u00e9 des biens saisis. Les d\u00e9cisions de la juridiction d\u2019appel ne sont pas susceptibles d\u2019opposition. Les voies de recours sont exerc\u00e9es dans les conditions de droit commun \u00bb. Ce texte ferme la voie de l\u2019appel \u00e0 la plupart des d\u00e9cisions rendues en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re ou, \u00e0 tout le moins, le r\u00e9duit \u00e0 sa portion congrue en n\u2019autorisant le recours \u00e0 l\u2019appel que dans les conditions limitativement \u00e9num\u00e9r\u00e9es, de sorte que le plaideur qui interjette appel d\u2019une d\u00e9cision n\u2019ayant pas statu\u00e9 sur le principe de la cr\u00e9ance, l\u2019incapacit\u00e9 d\u2019une des parties, de la propri\u00e9t\u00e9 du bien, de l\u2019insaisissabilit\u00e9 ou de l\u2019inali\u00e9nabilit\u00e9 des biens saisis sera d\u00e9clar\u00e9 irrecevable. C\u2019est ce que rappelle la CCJA. Dans l\u2019affaire ayant donn\u00e9 lieu \u00e0 l\u2019arr\u00eat n\u00b02 du 09 mars 2006 , au visa de l\u2019article 300 AUVE, pour rejeter le pourvoi form\u00e9 contre le jugement n\u00b0353 rendu par le Tribunal de Grande Instance du Wouri \u00e0 Douala, la Haute Juridiction a d\u00e9cid\u00e9 que le \u00ab jugement attaqu\u00e9 rendu en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re, lequel ne statue ni sur le principe m\u00eame de la cr\u00e9ance, ni sur des moyens de fonds tir\u00e9s de l\u2019incapacit\u00e9 d\u2019une des parties, ni sur la propri\u00e9t\u00e9 ou l\u2019insaisissabilit\u00e9 ou l\u2019ali\u00e9nabilit\u00e9 des biens saisis, n\u2019est pas susceptible d\u2019appel \u00bb. Qui plus est, lorsque le tribunal n\u2019a statu\u00e9 que sur l\u2019annulation des actes de proc\u00e9dure, l\u2019appel r\u00e9gularis\u00e9 contre un tel jugement est irrecevable .<\/p>\n Selon l\u2019alin\u00e9a 4 de l\u2019article 300 les voies de recours sont exerc\u00e9es dans les conditions de droit commun. Cette disposition a suscit\u00e9 une vive controverse doctrinale aliment\u00e9e par une jurisprudence souvent contradictoire, certaines juridictions consid\u00e9rant que les conditions de droit commun dont s\u2019agit renvoient aux conditions d\u2019exercice d\u2019appel r\u00e9gies par le droit national de chaque Etat alors que d\u2019autres estimant qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un renvoi \u00e0 l\u2019Acte Uniforme. Ainsi selon la Cour d\u2019Appel du Littoral au Cameroun, le l\u00e9gislateur OHADA n\u2019ayant pas pr\u00e9vu de d\u00e9lai d\u2019appel contre les d\u00e9cisions rendues en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re, c\u2019est le d\u00e9lai de droit commun pr\u00e9vu par le l\u00e9gislateur national qui doit \u00eatre appliqu\u00e9 . A contrario la Cour d\u2019Appel d\u2019Abidjan estimant pour sa part, qu\u2019il r\u00e9sulte de la combinaison des articles 300 et 313 de l\u2019AUVE que le d\u00e9lai de droit commun pour interjeter appel en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re est de quinze (15) jours \u00e0 compter du prononc\u00e9 de la d\u00e9cision . Conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article301 AUVE, l\u2019appel est notifi\u00e9 \u00e0 toutes les parties en cause \u00e0 leur domicile r\u00e9el ou \u00e9lu y compris \u00e0 l\u2019adjudicataire, celui-ci est particuli\u00e8rement int\u00e9ress\u00e9 par un appel dont l\u2019issue peut remettre en cause son droit de propri\u00e9t\u00e9, de sorte que les cons\u00e9quences tir\u00e9es d\u2019un appel qui ne lui a pas \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9 conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019article 301 ne peuvent lui \u00eatre opposables . L\u2019acte est \u00e9galement notifi\u00e9, dans le d\u00e9lai d\u2019appel, au greffier en chef du Tribunal de Grande Instance, vis\u00e9 et mentionn\u00e9 par lui au cahier des charges. L\u2019acte d\u2019appel contient l\u2019expos\u00e9 des moyens de l\u2019appelant \u00e0 peine de nullit\u00e9. Le fait pour l\u2019appelant de ne pas avoir expos\u00e9 ses moyens dans l\u2019acte d\u2019appel entraine la nullit\u00e9 dudit acte .La Cour d\u2019Appel statue sous quinzaine.<\/p>\n 2)-La cassation Cependant, nombreux sont des d\u00e9fendeurs au pourvoi qui soul\u00e8vent, in limine litis, l\u2019irrecevabilit\u00e9 du pourvoi en cassation ainsi r\u00e9gularis\u00e9 devant la CCJA par leurs colitigants pour violation des dispositions de l\u2019article 14 du trait\u00e9 institutif de l\u2019OHADA au motif qu\u2019un jugement rendu par un tribunal n\u2019\u00e9tant ni une d\u00e9cision rendue par une juridictions d\u2019appel, ni une d\u00e9cision non susceptible d\u2019appel ne peut faire l\u2019objet d\u2019un pourvoi en cassation. Ce moyen est r\u00e9guli\u00e8rement rejet\u00e9 par la haute cour puisqu\u2019il d\u00e9coule d\u2019une lecture biais\u00e9e de l\u2019article 14 du trait\u00e9. En effet, l\u2019article 14 alin\u00e9a 4 du trait\u00e9 OHADA dispose que la CCJA se prononce dans les m\u00eames conditions sur les d\u00e9cisions non susceptibles d\u2019appel rendues par toute juridiction des Etats Parties dans les m\u00eames contentieux. Or, en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re, les jugements rendus par les tribunaux sont insusceptibles d\u2019appel lorsqu\u2019ils n\u2019ont pas statu\u00e9 sur le principe m\u00eame de la cr\u00e9ance ou sur des moyens de fond tir\u00e9s de l\u2019incapacit\u00e9 d\u2019une des parties, de la propri\u00e9t\u00e9, de l\u2019insaisissabilit\u00e9 ou de l\u2019inali\u00e9nabilit\u00e9 des biens saisis, de sorte que l\u2019unique voie de recours ouverte au plaideur reste le pourvoi en cassation.<\/p>\n \u2003<\/strong> Il ressort de cette r\u00e9flexion sur le formalisme de la saisie immobili\u00e8re en droit OHADA, que le l\u00e9gislateur OHADA accorde une importance particuli\u00e8re au respect du formalisme dans la mise en \u0153uvre de la saisie immobili\u00e8re ; ce formalise se d\u00e9cline en deux angles : l\u2019observation des mentions prescrites \u00e0 peine de nullit\u00e9 et le respect de d\u00e9lais assorti de d\u00e9ch\u00e9ance dans l\u2019accomplissement des actes.<\/p>\n Pour mener \u00e0 bien une saisie immobili\u00e8re<<, il est imp\u00e9rieux de maitriser les subtilit\u00e9s de la proc\u00e9dure, mais aussi de faire preuve d\u2019une dext\u00e9rit\u00e9 remarquable dans l\u2019accomplissement des actes. Contrairement au r\u00e9gime de nullit\u00e9 de plein droit ou nullit\u00e9 automatique r\u00e9gissant les autres mesure d\u2019ex\u00e9cution institu\u00e9 par l\u2019Acte Uniforme portant Organisation des Proc\u00e9dures Simplifi\u00e9es de Recouvrement et des Voies d\u2019Ex\u00e9cution, en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re, l\u2019Acte Uniforme consacre le r\u00e9gime des nullit\u00e9s avec grief, de sorte que le moyen tir\u00e9 de nullit\u00e9 articul\u00e9 contre un acte vici\u00e9 ne peut \u00eatre accueilli que lorsque l\u2019irr\u00e9gularit\u00e9 a eu pour effet de causer un pr\u00e9judice aux int\u00e9r\u00eats de celui qui l\u2019invoque. L\u2019exigence d\u2019un grief permet d\u2019att\u00e9nuer les effets f\u00e2cheux d\u2019un r\u00e9gime de nullit\u00e9 assez rigide pouvant permettre au d\u00e9biteur de mauvaise foi d\u2019\u00e9chapper aux poursuites. La saisie immobili\u00e8re exige une attention soutenue, la moindre inattention peut ruiner toute la proc\u00e9dure et avec elle, parfois, l\u2019espoir de recouvrer une cr\u00e9ance si essentielle pour l\u2019entreprise. En d\u00e9pit de la volont\u00e9 affich\u00e9e par le l\u00e9gislateur OHADA de limiter les man\u0153uvres dilatoires, l\u2019acc\u00e9l\u00e9ration du temps du proc\u00e8s de la saisie immobili\u00e8re, en vue de favoriser la c\u00e9l\u00e9rit\u00e9 de l\u2019instance judiciaire se fait toujours attendre. Le contentieux de la saisie immobili\u00e8re n\u2019a pas \u00e9chapp\u00e9 \u00e0 la lenteur de la justice, h\u00e9las !<\/p>\n En d\u00e9finitive, le l\u00e9gislateur OHADA devra profiter du chantier de la reforme de l\u2019Acte Uniforme portant Organisation des Proc\u00e9dures Simplifi\u00e9es de Recouvrement et des Voies d\u2019Ex\u00e9cution pour reformer en profondeur la proc\u00e9dure de la saisie immobili\u00e8re en tenant compte des difficult\u00e9s li\u00e9es \u00e0 la pratique pour limiter, les man\u0153uvres dilatoires du d\u00e9biteur, mais aussi pour toiletter certaines dispositions et contribuer, in fine, \u00e0 l\u2019efficacit\u00e9 de cette mesure d\u2019ex\u00e9cution si indispensable pour la s\u00e9curisation de l\u2019investissement.<\/p>\n Guy Saturnin TSETSA<\/strong> Revue de l\u2019ERSUMA :: Droit des affaires – Pratique Professionnelle, N\u00b0 6 – Janvier 2016, Doctrine.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Guy Saturnin TSETSA<\/strong>
Magistrat \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0
Juge au Tribunal de Grande Instance d\u2019Owando, R. Congo<\/p>\n
D\u2019embl\u00e9e il importe de noter que seuls les immeubles immatricul\u00e9s peuvent faire l\u2019objet d\u2019une saisie immobili\u00e8re. De ce fait, lorsque l\u2019immeuble \u00e0 exproprier n\u2019est pas immatricul\u00e9, le poursuivant doit requ\u00e9rir l\u2019immatriculation pr\u00e9alable conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 253 de l\u2019AUVE. Aux termes de cette disposition \u00ab si les immeubles devant faire l\u2019objet de la poursuite ne sont pas immatricul\u00e9s et si la l\u00e9gislation nationale pr\u00e9voit une telle immatriculation, le cr\u00e9ancier est tenu de requ\u00e9rir l\u2019immatriculation \u00e0 la conservation fonci\u00e8re apr\u00e8s y avoir \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9 par d\u00e9cision du pr\u00e9sident de la juridiction comp\u00e9tente de la situation des biens, rendue sur requ\u00eate et non susceptible de recours \u00bb. Le second alin\u00e9a ajoute, \u00ab qu\u2019\u00e0 peine de nullit\u00e9, le commandement vis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 254 ci-apr\u00e8s ne peut \u00eatre signifi\u00e9 qu\u2019apr\u00e8s le d\u00e9p\u00f4t de la r\u00e9quisition d\u2019immatriculation et la vente ne peut avoir lieu qu\u2019apr\u00e8s la d\u00e9livrance du titre foncier \u00bb.<\/p>\n
Le poursuivant doit solliciter l\u2019immatriculation de l\u2019immeuble non pas \u00e0 son nom, mais au nom du d\u00e9biteur conform\u00e9ment \u00e0 la l\u00e9gislation nationale sur l\u2019immatriculation fonci\u00e8re. En droit positif congolais, l\u2019immatriculation est r\u00e9gie par la loi de Finance n\u00b017\/2000 du 30 d\u00e9cembre 2000 portant R\u00e9gime de la Propri\u00e9t\u00e9 Fonci\u00e8re au Congo. Selon l\u2019article 48 de ce texte, \u00ab en mati\u00e8re de saisie, la r\u00e9quisition d\u2019immatriculation est \u00e9tablie au nom du d\u00e9biteur par le cr\u00e9ancier saisissant ou son repr\u00e9sentant qui y joint la copie certifi\u00e9e conforme du commandement aux fins de saisie immobili\u00e8re. Il y joint \u00e9galement tous les titres de propri\u00e9t\u00e9s, contrats, actes publics ou priv\u00e9s, documents quelconques de nature \u00e0 faire connaitre les droits r\u00e9els existants sur l\u2019immeuble et qui pourraient se trouver entre ses mains \u00bb.<\/p>\n
Le commandement aux fins de saisie immobili\u00e8re est un acte dress\u00e9 par un huissier de justice. A cet effet, il est soumis aux dispositions r\u00e9gissant les actes d\u2019huissier. Il doit contenir l\u2019ent\u00eate de l\u2019huissier instrumentaire, \u00eatre dat\u00e9, sign\u00e9 et contenir toutes les autres mentions utiles pour la validit\u00e9 de l\u2019acte, ajout\u00e9es \u00e0 cela les mentions obligatoires propres \u00e0 la saisie immobili\u00e8re . Il doit \u00e9galement \u00eatre enregistr\u00e9 conform\u00e9ment aux dispositions des articles 61 et 100 du Code G\u00e9n\u00e9ral des Imp\u00f4ts, \u00e0 peine de nullit\u00e9.<\/p>\n
L\u2019huissier de justice, personnage central dans la mise en \u0153uvre de la saisie, doit accorder une attention soutenue \u00e0 la r\u00e9daction du commandement, tant il est vrai qu\u2019une n\u00e9gligence av\u00e9r\u00e9e de sa part peut \u00eatre constitutive d\u2019une faute susceptible d\u2019engager sa responsabilit\u00e9<\/p>\n
1) La reproduction ou la copie du titre ex\u00e9cutoire et le montant de la dette ainsi que les noms, pr\u00e9noms et adresses du cr\u00e9ancier et du d\u00e9biteur et, s\u2019il s\u2019agit d\u2019une personne morale, ses forme, d\u00e9nomination et si\u00e8ge social ;
2) La copie du pouvoir sp\u00e9cial de saisir donn\u00e9 \u00e0 l\u2019huissier ou \u00e0 l\u2019agent d\u2019ex\u00e9cution par le cr\u00e9ancier poursuivant, \u00e0 moins que le commandement ne contienne, sur l\u2019original et la copie, le bon pour pouvoir sign\u00e9 de ce dernier ;
3) L\u2019avertissement que, faute de payer dans les vingt (20) jours, le commandement pourra \u00eatre transcrit \u00e0 la conservation fonci\u00e8re et vaudra saisie \u00e0 partir de sa publication ;
4) L\u2019indication de la juridiction o\u00f9 l\u2019expropriation sera poursuivie ;
5) le num\u00e9ro du titre foncier et l\u2019indication de la situation pr\u00e9cise des immeubles faisant l\u2019objet de la poursuite ; s\u2019il s\u2019agit d\u2019un immeuble non encore immatricul\u00e9, le num\u00e9ro de la r\u00e9quisition d\u2019immatriculation ; et, s\u2019il s\u2019agit d\u2019impenses r\u00e9alis\u00e9es par le d\u00e9biteur sur un terrain dont il n\u2019est pas propri\u00e9taire, mais qui lui a \u00e9t\u00e9 affect\u00e9 par une d\u00e9cision d\u2019une autorit\u00e9 administrative, sa d\u00e9signation pr\u00e9cise ainsi que la r\u00e9f\u00e9rence de la d\u00e9cision d\u2019affectation ;
6) La constitution de l\u2019avocat chez lequel le cr\u00e9ancier poursuivant \u00e9lit domicile et o\u00f9 devront \u00eatre notifi\u00e9s les actes d\u2019opposition au commandement, offres r\u00e9elles et toutes significations relatives \u00e0 la saisie \u00bb.
Lorsque les poursuites sont d\u00e9clench\u00e9es contre un tiers d\u00e9tenteur, l\u2019article 255 pr\u00e9cise qu\u2019\u00e0 peine de nullit\u00e9, le commandement est signifi\u00e9 le cas \u00e9ch\u00e9ant au tiers d\u00e9tenteur avec sommation, soit de payer l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de la dette en principal et int\u00e9r\u00eats, soit enfin de subir la proc\u00e9dure d\u2019expropriation. Le d\u00e9laissement se fait au greffe de la juridiction comp\u00e9tente de la situation des biens, il en est donn\u00e9 acte par celle-ci.
La signification \u00e0 tiers d\u00e9tenteur vise \u00e0 informer le tiers de la mesure de saisie en cours en vue de susciter les contestations \u00e9ventuelles, bien entendu, lorsque le tiers d\u00e9tenteur a des pr\u00e9tentions \u00e0 faire valoir.<\/p>\n
Il importe de relever que si aux termes de l\u2019article 257 AUVE, lorsque la saisie porte sur plusieurs immeubles simultan\u00e9ment, un seul commandement peut \u00eatre \u00e9tabli pour tous les immeubles, l\u2019on peut utilement s\u2019interroger sur le mutisme du l\u00e9gislateur OHADA s\u2019agissant de la publication simultan\u00e9e de plusieurs commandements portant sur le m\u00eame immeuble. Cette pr\u00e9occupation a retenu l\u2019attention du l\u00e9gislateur fran\u00e7ais lequel a pr\u00e9conis\u00e9 \u00e0 l\u2019article 20 du d\u00e9cret du 27 juillet 2006 que \u00ab si la publication de plusieurs commandements valant saisie du m\u00eame immeuble est requise simultan\u00e9ment, seul est publi\u00e9 le commandement qui mentionne le titre ex\u00e9cutoire portant la date la plus ancienne. Lorsque des titres portent la m\u00eame date, seul le commandement le plus ancien est publi\u00e9 ; si les commandements sont de la m\u00eame date, seul est publi\u00e9 celui dont la cr\u00e9ance en principal est la plus \u00e9lev\u00e9e. \u00bb Avant la reforme intervenue en 2006, l\u2019article 679 de l\u2019ancien code de proc\u00e9dure civile avait retenu une solution diff\u00e9rente .<\/p>\n
1) l\u2019intitul\u00e9 de l\u2019acte ;
2) l\u2019\u00e9nonciation du titre ex\u00e9cutoire en vertu duquel les poursuites sont exerc\u00e9es contre le d\u00e9biteur et du commandement avec la mention de sa publication ainsi que des autres actes et d\u00e9cisions judiciaires intervenus post\u00e9rieurement au commandement et qui ont \u00e9t\u00e9 notifi\u00e9s au cr\u00e9ancier poursuivant ;
3) l\u2019indication de la juridiction ou du notaire convenu entre le poursuivant et le saisi devant qui l\u2019adjudication est poursuivie ;
4) l\u2019indication du lieu o\u00f9 se tiendra l\u2019audience \u00e9ventuelle pr\u00e9vue par l\u2019article 270 ci apr\u00e8s ;
5) les nom, pr\u00e9noms, profession, nationalit\u00e9, date de naissance et domicile du cr\u00e9ancier poursuivant ;
6) les nom, qualit\u00e9 et adresse de l\u2019avocat poursuivant ;
7) la d\u00e9signation de l\u2019immeuble saisi contenue dans le commandement ou le proc\u00e8s verbal de description dress\u00e9 par l\u2019huissier ou l\u2019agent d\u2019ex\u00e9cution ;
8) les conditions de la vente et, notamment, les droits et obligations des vendeurs et adjudicataires, le rappel des frais de poursuite et toute condition particuli\u00e8re ;
9) le lotissement s\u2019il y a lieu ;
10) la mise \u00e0 prix fix\u00e9e par le poursuivant, laquelle ne peut \u00eatre inf\u00e9rieure au quart de la valeur v\u00e9nale de l\u2019immeuble. La valeur de l\u2019immeuble doit \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9e, soit au regard de l\u2019\u00e9valuation faite par les parties lors de la conclusion de l\u2019hypoth\u00e8que conventionnelle, soit, \u00e0 d\u00e9faut, par comparaison avec les transactions portant sur des immeubles de nature et de situations semblables.
Au cahier des charges, est annex\u00e9 l\u2019\u00e9tat des droits r\u00e9els inscrits sur l\u2019immeuble concern\u00e9 d\u00e9livr\u00e9 par la conservation fonci\u00e8re \u00e0 la date du commandement.<\/p>\n
1) les jour et heure d\u2019une audience dite \u00e9ventuelle au cours de laquelle il sera statu\u00e9 sur les dires et observations qui auraient \u00e9t\u00e9 formul\u00e9s, cette audience ne pouvant avoir lieu moins de trente (30) jours apr\u00e8s la derni\u00e8re sommation ;
2) les jour et heure pr\u00e9vus pour l\u2019adjudication qui doit avoir lieu entre le trenti\u00e8me et le soixanti\u00e8me jour apr\u00e8s l\u2019audience \u00e9ventuelle ;
3) que les dires et observations seront re\u00e7us, \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance jusqu\u2019au cinqui\u00e8me jour pr\u00e9c\u00e9dant l\u2019audience \u00e9ventuelle et qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut de former et de faire mentionner \u00e0 la suite du cahier des charges, dans ce m\u00eame d\u00e9lai, la demande en r\u00e9solution d\u2019une vente ant\u00e9rieure ou la poursuite de folle ench\u00e8re d\u2019une r\u00e9alisation forc\u00e9e ant\u00e9rieure, ils seront d\u00e9chus \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019adjudicataire de leur droit d\u2019exercer ces actions.<\/p>\n
1) ordonner la distraction de certains biens saisis toutes les fois que leur valeur globale appara\u00eet disproportionn\u00e9e par rapport au montant des cr\u00e9ances \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer ;
2) modifier le montant de la mise \u00e0 prix si celle-ci n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 fix\u00e9e conform\u00e9ment aux dispositions de l\u2019article 267-10 ci-dessus.
Dans ce cas, la juridiction comp\u00e9tente informe les parties de son intention de modifier le cahier des charges et les invite \u00e0 pr\u00e9senter leurs observations dans un d\u00e9lai maximum de cinq (05) jours ; elle leur indique, si besoin est, les jour et heure de l\u2019audience si l\u2019affaire n\u2019a pu \u00eatre jug\u00e9e \u00e0 la date initialement pr\u00e9vue \u00bb.<\/p>\n
1) les noms, pr\u00e9noms, professions, domiciles ou demeures des parties et de leurs avocats ;
2) la d\u00e9signation des immeubles saisis telle qu\u2019elle est ins\u00e9r\u00e9e dans le cahier des charges ;
3) la mise \u00e0 prix ;
4) l\u2019indication des jour, lieu et heure de l\u2019adjudication, de la juridiction comp\u00e9tente ou du notaire convenu devant qui elle se fera.
L\u2019accomplissement de cette formalit\u00e9 ne va pas sans difficult\u00e9, certains auteurs font remarquer que le saisi a la f\u00e2cheuse habitude d\u2019arracher syst\u00e9matiquement les placards appos\u00e9s \u00e0 la porte de son domicile. Cela ne devrait aucunement inciter le poursuivant \u00e0 se soustraire \u00e0 l\u2019accomplissement de cette formalit\u00e9 substantielle. Il pourra simplement solliciter le minist\u00e8re d\u2019un huissier de justice qui dressera proc\u00e8s verbal de toutes ces diligences.<\/p>\n
En outre, eu \u00e9gard \u00e0 la nature du bien, l\u2019article 279 de l\u2019Acte Uniforme donne la possibilit\u00e9 au Pr\u00e9sident du tribunal de restreindre ou d\u2019accro\u00eetre la publicit\u00e9 l\u00e9gale par d\u00e9cision non susceptible de recours, rendue sur requ\u00eate,<\/p>\n
<\/strong>
Si l\u2019adjudication peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme la fin de la proc\u00e9dure judiciaire lorsque l\u2019expropriation s\u2019est d\u00e9roul\u00e9e sans incident, elle constitue le point de d\u00e9part pour l\u2019accomplissement de certaines formalit\u00e9s cons\u00e9cutives \u00e0 celle-ci.<\/p>\n
Si l\u2019adjudication comprend plusieurs lots, exp\u00e9dition de la d\u00e9cision judiciaire ou du proc\u00e8s-verbal d\u2019adjudication \u00e9tabli par le notaire en la forme ex\u00e9cutoire est d\u00e9livr\u00e9e \u00e0 chacun des adjudicataires<\/p>\n
Ceci \u00e9tant, apr\u00e8s avoir fait sa d\u00e9claration de surench\u00e8re, l\u2019article 288 impartit au surench\u00e9risseur un d\u00e9lai de cinq (05) jours pour la d\u00e9noncer \u00e0 l\u2019adjudicataire, au poursuivant et \u00e0 la partie saisie. Mention de cette d\u00e9nonciation est faite sur le cahier des charges dans un d\u00e9lai de cinq (05) jours. La m\u00eame disposition ajoute que faute de d\u00e9nonciation ou de mention de cette d\u00e9nonciation dans lesdits d\u00e9lais par le surench\u00e9risseur, le poursuivant, le saisi ou tout cr\u00e9ancier inscrit ou somm\u00e9 peuvent faire la d\u00e9nonciation et sa mention dans les cinq (05) jours qui suivent ; les frais seront support\u00e9s par le surench\u00e9risseur n\u00e9gligent.<\/p>\n
L\u2019adjudication sur surench\u00e8re ne devient une adjudication d\u00e9finitive que pour autant que le surench\u00e9risseur ait satisfait aux conditions exig\u00e9es par l\u2019article 289 de l\u2019AUVE. L\u2019adjudicataire qui n\u2019apporte pas ces justifications dans les vingt (20) jours de l\u2019adjudication peut \u00eatre poursuivi par la voie de la folle ench\u00e8re sans pr\u00e9judice des autres voies de droit.<\/p>\n
Selon le second alin\u00e9a du m\u00eame article, les demandes fond\u00e9es sur un fait ou un acte survenu ou r\u00e9v\u00e9l\u00e9 post\u00e9rieurement \u00e0 cette audience et celles tendant \u00e0 faire prononcer la distraction de tout ou partie des biens saisis, la nullit\u00e9 de tout ou partie de la proc\u00e9dure suivie \u00e0 l\u2019audience \u00e9ventuelle ou la radiation de la saisie, peuvent encore \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9es apr\u00e8s l\u2019audience \u00e9ventuelle, mais seulement, \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance, jusqu\u2019au huiti\u00e8me jour avant l\u2019adjudication.<\/p>\n
En pratique, le tiers qui ne d\u00e9pose pas toujours des dires et observations introduit une requ\u00eate en intervention volontaire pour solliciter la distraction de son bien en application des dispositions combin\u00e9es des articles 267 et 269 du Code de Proc\u00e9dure Civile, Commerciale, Administrative et Financi\u00e8re dite CPCCAF et 298 de l\u2019AUVE.<\/p>\n
S\u2019agissant de la demande en nullit\u00e9 portant sur le jugement d\u2019adjudication ou le proc\u00e8s verbal notari\u00e9 d\u2019adjudication, celle-ci doit \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9e dans un d\u00e9lai de quinze (15) jours suivant l\u2019adjudication \u00e0 peine de d\u00e9ch\u00e9ance.<\/p>\n
1) ne justifie pas, dans les vingt (20) jours suivant l\u2019adjudication, qu\u2019il a pay\u00e9 le prix, les frais et satisfait aux conditions du cahier des charges ;
2) ne fait pas publier la d\u00e9cision judiciaire ou le proc\u00e8s-verbal notari\u00e9 d\u2019adjudication \u00e0 la conservation fonci\u00e8re dans le d\u00e9lai pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 294 ci-dessus \u00bb . Il en d\u00e9coule que lorsque le prix et les frais tax\u00e9s ne sont pas pay\u00e9s dans le d\u00e9lai prescrit ou s\u2019il n\u2019a pas fait publier l\u2019acte d\u2019adjudication dans les deux mois suivant l\u2019adjudication, le saisi, le cr\u00e9ancier poursuivant et les cr\u00e9anciers inscrits et chirographaires peuvent intenter une folle ench\u00e8re. Toutefois la folle ench\u00e8re peut ne plus \u00eatre intent\u00e9e lorsque l\u2019adjudicataire s\u2019ex\u00e9cute in extremis et que les causes d\u2019ouverture de cette action ont disparu ainsi qu\u2019il est dit \u00e0 l\u2019article 315 de l\u2019AUVE.<\/p>\n
Il est dit \u00e0 l\u2019article 321 que les formalit\u00e9s et d\u00e9lais pr\u00e9vus par les articles 316 \u00e0 319 suscit\u00e9s sont observ\u00e9s \u00e0 peine de nullit\u00e9. Les moyens de nullit\u00e9 doivent \u00eatre formul\u00e9s cinq (05) jours avant l\u2019adjudication pr\u00e9vue \u00e0 l\u2019article 317 ci-dessus. On peut noter une diff\u00e9rence s\u2019agissant des sanctions attach\u00e9es \u00e0 l\u2019inobservation des d\u00e9lais. Alors que l\u2019article 297 alin\u00e9a 1 sanctionne l\u2019inobservation des d\u00e9lais par la d\u00e9ch\u00e9ance, l\u2019article 321 sanctionne de nullit\u00e9 le non respect des d\u00e9lais.<\/p>\n
Par ailleurs l\u2019article 323 fait peser un certain nombre d\u2019obligations sur le fol ench\u00e9risseur puisque aux termes de cette disposition, celui-ci est tenu des int\u00e9r\u00eats de son prix jusqu\u2019au jour de la seconde vente et de la diff\u00e9rence de son prix et de celui de la deuxi\u00e8me adjudication lorsque celui-ci est plus faible. En outre l\u2019alin\u00e9a 2 du m\u00eame article pr\u00e9cise que si le deuxi\u00e8me prix est plus \u00e9lev\u00e9 que le premier, la diff\u00e9rence en plus ne lui profite pas. Il ne peut obtenir le remboursement des frais de proc\u00e9dure et de greffe ni les droits d\u2019enregistrement qu\u2019il a pay\u00e9s.<\/p>\n
1\u00b0) aux cr\u00e9anciers des frais de justice engag\u00e9s pour parvenir \u00e0 la r\u00e9alisation du bien vendu et \u00e0 la distribution elle-m\u00eame du prix ;
2\u00b0) aux cr\u00e9anciers de salaires super privil\u00e9gi\u00e9s ;
3\u00b0) aux cr\u00e9anciers titulaires d\u2019une hypoth\u00e8que conventionnelle ou forc\u00e9e et aux cr\u00e9anciers s\u00e9paratistes inscrits dans le d\u00e9lai l\u00e9gal, chacun selon le rang de son inscription au registre de la publicit\u00e9 immobili\u00e8re ;
4\u00b0) aux cr\u00e9anciers munis d\u2019un privil\u00e8ge g\u00e9n\u00e9ral soumis \u00e0 publicit\u00e9 chacun selon le rang de son inscription au Registre du Commerce et du Cr\u00e9dit Mobilier ;
5\u00b0) aux cr\u00e9anciers munis d\u2019un privil\u00e8ge g\u00e9n\u00e9ral non soumis \u00e0 publicit\u00e9 selon l\u2019ordre \u00e9tabli par l\u2019article 180 du pr\u00e9sent Acte Uniforme ;
6\u00b0) aux cr\u00e9anciers chirographaires munis d\u2019un titre ex\u00e9cutoire lorsqu\u2019ils sont intervenus par voie de saisie ou d\u2019opposition \u00e0 la proc\u00e9dure.
En cas d\u2019insuffisance de deniers pour d\u00e9sint\u00e9resser les cr\u00e9anciers d\u00e9sign\u00e9s aux 1\u00b0), 2\u00b0), 5\u00b0) et 6\u00b0) du pr\u00e9sent article venant \u00e0 rang \u00e9gal, ceux-ci concourent \u00e0 la distribution dans la proportion de leurs cr\u00e9ances totales, au marc le franc.<\/p>\n
La recherche pr\u00e9alable d\u2019un accord n\u2019est pas une obligation, un cr\u00e9ancier pouvant saisir le juge de la distribution. Il a \u00e9t\u00e9 d\u00e9cid\u00e9 que le fait pour un cr\u00e9ancier de saisir directement le juge de la distribution sans rechercher au pr\u00e9alable un accord pour parvenir \u00e0 une r\u00e9partition amiable ne peut \u00eatre sanctionn\u00e9 par l\u2019irrecevabilit\u00e9 de l\u2019action ; la seule obligation qui p\u00e8se sur le demandeur \u00e0 la distribution est de respecter le d\u00e9lai d\u2019un mois avant la saisine du juge .<\/p>\n
L\u2019audience ne peut avoir lieu moins de quarante (40) jours apr\u00e8s la derni\u00e8re signification.
Apres avoir \u00e9t\u00e9 somm\u00e9s, les cr\u00e9anciers sont tenus de produire leur d\u00e9claration de cr\u00e9ance au greffe. En effet, aux termes des dispositions de l\u2019article 330, \u00ab dans les vingt (20) jours de la sommation, les cr\u00e9anciers effectuent leur production au greffe de la juridiction comp\u00e9tente. L\u2019expiration de ce d\u00e9lai emporte de plein droit d\u00e9ch\u00e9ance contre les cr\u00e9anciers non produisants \u00bb. Il en r\u00e9sulte que le cr\u00e9ancier qui n\u2019a pas produit sa d\u00e9claration de cr\u00e9ances ou qui l\u2019a effectu\u00e9 tardivement est d\u00e9chu de plein droit . Ce faisant, il perd tout privil\u00e8ge ou tout droit de pr\u00e9f\u00e9rence par rapport aux cr\u00e9anciers produisants et ne pourra plus faire valoir ses privil\u00e8ges afin qu\u2019il soit colloqu\u00e9 par pr\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n
Enfin, si l\u2019adjudication ou folle ench\u00e8re intervient au cours de la proc\u00e9dure ou m\u00eame apr\u00e8s le r\u00e8glement d\u00e9finitif, la juridiction comp\u00e9tente modifie l\u2019\u00e9tat de collocation suivant les r\u00e9sultats de l\u2019adjudication (art.335).<\/p>\n
Dans l\u2019affaire ayant donn\u00e9 lieu \u00e0 l\u2019arr\u00eat du 18 avril 2002, la CCJA a d\u00e9cid\u00e9 que l\u2019article 300 qui prescrit que les d\u00e9cisions rendues en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re ne peuvent \u00eatre frapp\u00e9es d\u2019appel que dans certains cas ne pr\u00e9cise pas le d\u00e9lai d\u2019appel ni son point de d\u00e9part, indiquant simplement que les voies d\u2019appel sont exerc\u00e9es dans les conditions de droit commun, qu\u2019en l\u2019absence de dispositions particuli\u00e8res, le d\u00e9lai d\u2019appel pour tout litige relatif \u00e0 une mesure d\u2019ex\u00e9cution est celui pr\u00e9vu \u00e0 l\u2019article 49 des dispositions g\u00e9n\u00e9rales de l\u2019Acte Uniforme suscit\u00e9 qui pr\u00e9cise que la d\u00e9cision rendue par la juridiction comp\u00e9tente pour statuer sur tout litige relatif \u00e0 une mesure d\u2019ex\u00e9cution est susceptible d\u2019appel dans un d\u00e9lai de quinze (15) jours \u00e0 compter de son prononc\u00e9 , cette jurisprudence devenue constante est toujours rappel\u00e9e par la haute juridiction .<\/p>\n
<\/strong>
Il convient de rappeler que les d\u00e9cisions rendues par les juridictions d\u2019appel en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re font l\u2019objet d\u2019un recours en cassation devant la CCJA.
Ceci \u00e9tant, s\u2019il est entendu que les d\u00e9cisions rendues en mati\u00e8re de saisie immobili\u00e8re ne peuvent \u00eatre frapp\u00e9es d\u2019appel que dans les conditions limitativement \u00e9num\u00e9r\u00e9es \u00e0 l\u2019article 300 de l\u2019AUVE, la restriction du droit d\u2019appel a pour cons\u00e9quence d\u2019ouvrir la voie de la cassation devant la CCJA aux plaideurs qui n\u2019ont pas pu contester le jugement critiqu\u00e9 devant la Cour d\u2019Appel lorsque ledit jugement est insusceptible d\u2019appel. Toutefois, le pourvoi en cassation sera d\u00e9clar\u00e9 irrecevable d\u00e8s lors que le jugement d\u00e9f\u00e9r\u00e9 \u00e0 la censure de la haute juridiction a statu\u00e9 sur le principe de la propri\u00e9t\u00e9 de l\u2019immeuble puisqu\u2019il est de ce fait, susceptible d\u2019appel . Il en sera de m\u00eame lorsque ledit jugement a statu\u00e9 sur l\u2019existence de la cr\u00e9ance , sur des moyens de fond tir\u00e9s de l\u2019incapacit\u00e9 d\u2019une des parties, ou sur l\u2019existence de la personne d\u00e9bitrice , de l\u2019insaisissabilit\u00e9 ou de l\u2019inali\u00e9nabilit\u00e9 des biens saisis.<\/p>\n
CONCLUSION<\/strong><\/p>\n
Cette exigence s\u2019estompe lorsqu\u2019un plaideur poursuit la d\u00e9ch\u00e9ance d\u2019un acte pour inobservation de d\u00e9lai, la d\u00e9ch\u00e9ance \u00e9tant acquise de plein droit \u00e0 l\u2019expiration du d\u00e9lai fix\u00e9 sans que le plaideur qui l\u2019invoque ne puisse justifier l\u2019existence d\u2019un pr\u00e9judice.<\/p>\n
Magistrat,\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0
Juge au Tribunal de Grande Instance d\u2019Owando, R. Congo<\/span><\/p>\n
Magistrat \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0\u00a0
Juge au Tribunal de Grande Instance d\u2019Owando, R. Congo<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":""},"categories":[60],"tags":[],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.ohada.org\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10800"}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.ohada.org\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.ohada.org\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ohada.org\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ohada.org\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10800"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.ohada.org\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10800\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.ohada.org\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10800"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ohada.org\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10800"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.ohada.org\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10800"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}